Polska jest jednym z krajów o najgorszej sytuacji mieszkaniowej w Unii Europejskiej – mieszkania w Polsce są małe, jest ich niewiele, sytuujemy się również w ścisłej czołówce pod względem ich przeludnienia. Od lat w debacie publicznej mówi się o kilku milionach brakujących mieszkań, a ceny tych dostępnych na rynku z miesiąca na miesiąc dynamicznie drożeją, w największych miastach przekraczając już 15 tysięcy za metr kwadratowy.
Dlaczego w Polsce buduje się mało i drogo
Jednym ze źródeł problemu jest to, że w Polsce buduje się mało, a przynajmniej znacznie mniej niż np. w okresie PRL-u. Od połowy lat sześćdziesiątych liczba oddawanych do użytku mieszkań nie spadała w Polsce poniżej 150 tysięcy rocznie, osiągając w 1978 r. rekordowe 283 tysięcy. Gospodarka mieszkaniowa III RP, pozostawiona na pastwę wolnego rynku, nie była w stanie dorównać tym wynikom – przez pierwsze 15 lat po transformacji oddawano średnio pomiędzy 60 a 150 tysięcy mieszkań rocznie, a dopiero w ostatnich kilku latach deweloperzy przekraczają granicę 200 tysięcy.
Mieszkania tymczasem drożeją – częściowo z powodu całkowitej abdykacji państwa ze swoich konstytucyjnych zobowiązań, do których należy „prowadzenie polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli”. Od lat jedynym realizowanym narzędziem przez kolejne rządzące partie są programy dopłat do kredytów hipotecznych. W takiej formie politykę mieszkaniową prowadziła PO, tą samą ścieżką – w obliczu klęski programu Mieszkanie Plus – poszedł rząd PiS, kolejne podobne plany przedstawia w tej chwili nowy rząd.
Choć w krótkim terminie programy te pomogły wielu Polkom i Polakom w zakupie własnego mieszkania, odbywało się to kosztem przyszłych pokoleń, które za mieszkania muszą płacić coraz więcej. Subsydiowanie kredytów mieszkaniowych nieuchronnie prowadzi do wzrostu cen, co wynika bezpośrednio z tego, jak we współczesnej gospodarce powstaje pieniądz. Choć w powszechnym przekonaniu pieniądze drukuje rząd za pośrednictwem Polskiej Wytwórni Papierów Wartościowych, tak naprawdę znaczna większość – mniej więcej 85 proc. – pieniędzy, które krążą w obiegu nie ma formy materialnej, a cyfrową. Cyfrowe złotówki tworzą banki komercyjne, a robią to poprzez udzielanie kredytów. Gdy bank udziela pożyczek, nie robi tego przy pomocy środków złożonych przez kogoś innego na lokacie, a wytwarza zupełnie nowy pieniądz i najzwyczajniej dopisuje go na koncie kredytobiorcy. W ten właśnie sposób znaczna część nowopowstającego w gospodarce pieniądza (prawie 70 proc. łącznego zadłużenia Polek i Polaków stanowią hipoteki) trafia do jednego wąskiego sektora – na rynek mieszkaniowy i wywołuje w ten sposób inflację. Mieszkania drożeją od kilku do kilkunastu procent w skali roku, a fundamentalną przyczyną tego wzrostu jest nieustanny strumień nowopowstających pieniądzy, który winduje ceny.
Konkurencja flipperów i funduszy
Z tego powodu stały się doskonałą lokatą kapitału – dużo bezpieczniejszą niż giełda i przynoszącą regularny dochód z najmu. Jak wynika z danych NBP, mniej więcej jedna trzecia popytu na rynku mieszkaniowym to popyt inwestycyjny. Młodzi ludzie, poszukujący pierwszego mieszkania, muszą więc konkurować na nim z flipperami, funduszami inwestycyjnymi czy ciułaczami, którzy chcą bezpiecznie zainwestować kilkaset tysięcy.
Pierwszym krokiem do uzdrowienia polskiego rynku mieszkaniowego jest uznanie, że mieszkanie spełnia fundamentalną potrzebą obywateli i nie powinno być powszechnym obiektem inwestycji, a tym bardziej spekulacji, które windują ceny. Sprawdzonym narzędziem, które temu służy, jest progresywny podatek katastralny, czyli podatek od wartości nieruchomości płacony każdego roku. Pierwsze czy drugie mieszkanie powinno być z niego zwolnione, ale trzecie i każde kolejne obłożone coraz wyższą stawką. Pozwoliłoby to uprzywilejować osoby, które mieszkania nie posiadają, względem inwestorów, a przy okazji obniżyło progi opłacalności flippowania czy masowego przekształcania mieszkań na pokoje dla turystów w centrach miast.
Drugim niezbędnym krokiem jest szeroki program budownictwa społecznego na wynajem. Takich, których nie będzie można wykupywać, a którymi administrowałaby powołana w tym celu samorządowa jednostka, zapewniając stabilne i korzystne warunki najmu, tworząc alternatywę dla prywatnego rynku pełnego patologii. Przytaczanym w tym kontekście przykładem często jest Wiedeń – szacuje się, że w austriackiej stolicy około połowy mieszkańców żyje w mieszkaniach socjalnych lub komunalnych, których budowa była współfinansowana przez lokalne samorządy. Lokatorzy płacą czynsze preferencyjne, które nie muszą przynosić zysku deweloperom czy funduszom inwestycyjnym i stanowią źródło finansowania dla kolejnych publicznych projektów budownictwa. Wiedeń w międzynarodowych porównaniach od lat sytuuje się w czołówce najtańszych do życia stolic miast europejskich.
Samo budownictwo społeczne nie rozwiąże w pełni problemu – znaczna część osób chce posiadać własne mieszkanie – w świecie, który coraz szybciej się zmienia, w którym warunki pracy są coraz bardziej „elastyczne”, a stabilność zatrudnienia spada, nie należy się takim pragnieniom dziwić ani sprzeciwiać. Dlatego wszystkie te rozwiązania należy wprowadzać równolegle – zaprzestać subsydiowania kredytów mieszkaniowych, wprowadzić progresywne podatki katastralne i stworzyć w Polsce program społecznego budownictwa na wynajem.