W ubiegłym roku ceny mieszkań w Unii Europejskiej nieznacznie spadły (o 0,3 proc.), natomiast w Polsce wzrosły o prawie 9 proc. Według danych Eurostatu to czwarty najwyższy wzrost wśród wszystkich członków UE. Podobna sytuacja była na Węgrzech. Pomimo recesji i spadku realnych płac, nieruchomości nie tanieją. Według majowego raportu Narodowego Banku Węgier przyczyną tego jest m.in. wysoki udział kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu, a wśród nich kredytów z rządowymi dopłatami (jako zachęta do założenia rodziny i dla rodzin z dziećmi).
Drogi Budapeszt, droga cała Grupa Wyszechradzka
Od początku tego roku ceny mieszkań na Węgrzech znów szybko rosną, ale w ostatnim czasie nie było protestów przeciwko działaniom rządu, które ten wzrost powodują. Być może dlatego, że ostatnie kilkadziesiąt miesięcy były na Węgrzech okresem szczególnym. Po ośmiu latach pogarszania się sytuacji, przystępność mieszkań nieco wzrosła: dochody rosły szybciej niż ceny nieruchomości. Wskaźnik pokazujący tę zależność spadł mniej więcej do poziomu sprzed czterech lat, a w Budapeszcie nawet do poziomu z 2018 r.
„Nie jest to jeszcze powód do wielkiego optymizmu. Patrząc z dłuższej perspektywy nie jest zaskoczeniem, że w czasie spadku koniunktury gospodarczej ten wskaźnik się poprawia” – twierdzi Márton Czirfusz z Centrum Badań i Polityki Publicznej Peryferia. „Od czasów transformacji stale widzimy pewną poprawę przystępności cen mieszkań w okresach kryzysu, a pogorszenie w okresach ożywienia gospodarczego. Powyższe dane wpisują się w ten trend” – dodaje.
Niemniej pomimo niewielkiej poprawy, w porównaniu z innymi państwami, mieszkania na Węgrzech są nadal bardzo drogie. Według raportu banku centralnego Budapeszt nadal jest jedną z najdroższych pod względem cen nieruchomości stolic w UE.
Jeżeli sprawdzimy, ile lat pracy przy średniej pensji netto w danej stolicy potrzeba do zakupu w mieście 75-metrowego mieszkania (także w średniej cenie), to w Europie znajdziemy tylko sześć stolic, gdzie mieszkania są droższe niż w Budapeszcie.
Szokujące jest również to, że wszystkie cztery stolice naszego małego regionu są w niechlubnej europejskiej czołówce, jeśli chodzi o najmniejszą przystępność nieruchomości. Znajdziemy tu zarówno Pragę, Warszawę, jak i Bratysławę, przy czym w polskiej stolicy w ostatnim czasie wskaźnik przystępności jeszcze się pogorszył. Według podobnego zestawienia Politico za 2022 r., gdzie badano 15 stolic europejskich, cztery miasta państw Grupy Wyszehradzkiej były w pierwszej piątce stolic, gdzie jest najtrudniej o mieszkanie. Zresztą zła sytuacja nie dotyczy tylko stolic.
Czy tak musi być. Przykłady innych państw pokazują, że nie. Podczas gdy w krajach Grupy Wyszehradzkiej trzeba coraz dłużej oszczędzać, żeby kupić przeciętne mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych, to w Wielkiej Brytanii, Włoszech, Danii, Belgii, ale także np. w Słowenii ten czas się zmniejszył.
Mieszkania pod inwestycje to problem
Na kształtowanie się cen nieruchomości w poszczególnych państwach istotny wpływ mogą mieć rządowe programy mieszkaniowe. Na Węgrzech w czasie koniunktury gospodarczej rząd zazwyczaj udziela dotacji mieszkaniowych i zachęca do budowy nowych mieszkań ze środków państwowych, często przyczyniając się do wzrostu cen. W gorszych okresach władze wycofują fundusze państwowe z tych obszarów.
Należy też zauważyć, że za średnimi wartościami kryją się znaczne nierówności: dotacje poprawiają możliwości mieszkaniowe określonych warstw społecznych, natomiast dla innych grup mieszkanie nadal pozostaje problemem. Choć ta sytuacja nie musi mieć miejsca we wszystkich krajach.
„Dostępność mieszkań można by poprawić poprzez dobrze uregulowany i przewidywalny prywatny rynek najmu, większą rolę agencji i spółdzielni mieszkaniowych oraz większą liczbę mieszkań na wynajem w puli samorządów. Natomiast decyzje polityczne chętniej zmierzają w kierunku wspierania budownictwa mieszkań na własność, zazwyczaj w formie dotowanych przez państwo kredytów mieszkaniowych” - mówi Márton Czirfusz. Według niego może to tłumaczyć lepszą przystępność cen w niektórych krajach w porównaniu z rynkami za granicą.
Czirfusz podkreśla także wpływ zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, który ma kluczowy wpływ na ceny mieszkań w regionie, niezależnie od tego, czy chodzi tutaj o inwestycje w wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy (w celach turystycznych). Według niego, wzrost przystępności cen mieszkań w danym kraju można osiągnąć również poprzez ograniczenie zakupu mieszkań jako inwestycji.
Tłumaczenie: Marianna Boros