Stabilność na polskim rynku nieruchomości – towar mocno deficytowy, co pokazuje zamieszanie z nowym programem dopłat do kredytów mieszkaniowych. Projekt nazwany „Kredytem na Start” (a potocznie kredytem 0 proc., choć takie warunki miały być tylko dla rodzin wielodzietnych) od początku nie podobał się Lewicy. Krytykował go Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju i technologii, który był w rządzie do niedawna odpowiedzialny za politykę mieszkaniową.
Teraz zdanie zmienił też Szymon Hołownia. Zapowiedział, że Polska 2050 nie poprze ustawy, nad którą teoretycznie wciąż pracuje resort kierowany przez Krzysztofa Paszyka, polityka... PSL. Oznacza to, że za nowymi dopłatami w zasadzie jest już w rządzie tylko Koalicja Obywatelska. Chociaż nawet w jej szeregach brakuje twardych zwolenników projektu, a minister finansów przyznaje, że szanse na jego uchwalenie drastycznie zmalały.
Znów turbulencje na rynku nieruchomości
Teoretycznie można wyobrazić sobie scenariusz, w którym Kredyt na Start jednak pojawi się dzięki głosom KO... i PiS, który przecież wymyślił tzw. Bezpieczny Kredyt 2 proc. Bardzo chętnie zatem poprze pomysł, który potraktuje jako potwierdzenie słuszności swojej polityki mieszkaniowej. Mimo że poprzednie dopłaty doprowadziły do gwałtownego skoku cen nieruchomości (średnio o prawie 20 proc. w ciągu roku). Ale trudno na poważnie zakładać, że Koalicja Obywatelska zdecyduje się na taką współpracę. Byłby to też cios w jedność sejmowej większości.
Jeśli jednak „Kredyt na Start” – wbrew zapowiedziom – nie pojawi się, oznacza to kolejne turbulencje na naszym rynku. A to dlatego, że pod jego kątem prowadzili w ostatnich miesiącach swoją politykę deweloperzy. To oni rozdają karty, ponieważ to oni odpowiadają za budowę ok. 98 proc. nowych mieszkań w Polsce. Swoją siłę udowodnili już dwa lata temu. Gdy tylko szybko zaczęły rosnąć stopy procentowe, a wiele osób – z powodu pogarszającej się zdolności kredytowej – musiało zrezygnować z zakupu mieszkania, natychmiast ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. Dzięki temu nawet w okresie załamania rynku nie musieli znacząco obniżać cen. Suchą stopą przeszli przez kryzys, wykorzystując swoje imponujące zapasy gotówki.
Gdy zaś wybuchła gorączka związana z Kredytem 2 proc., deweloperzy zaczęli odmrażać projekty. Przykładowo na jesieni 2022 r. rozpoczynali budowę zaledwie 6–7 tys. mieszkań miesięcznie. Tymczasem wiosną ubiegłego roku wskaźniki te zaczęły się poprawiać. Minionej jesieni branża wprowadzała na rynek aż 11–12 tys. lokali miesięcznie, a tej zimy momentami nawet 15 tys.
Ożywienie trwa już rok, ale jego dalsze losy są bardzo niepewne. Jeśli deweloperzy uznają, że nowych dopłat nie będzie, na pewno szybko zareagują i znowu ograniczą liczbę rozpoczynanych inwestycji. Ich podstawowy cel, jakim jest odbudowa oferty przetrzebionej dopłatami wprowadzonymi przez PiS, został już zrealizowany. Brak „Kredytu na Start” nie będzie dla nich katastrofą, bo co prawda stopy procentowe pozostają wysokie (bez szans na szybką obniżkę), ale zdolność kredytowa rośnie dzięki kombinacji niskiej inflacji i imponującego wzrostu płac. Jednak bez dopłat rządowych część klientów zrezygnuje z zakupu nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza większych rodzin o umiarkowanych dochodach, które miały być preferencyjnie traktowane w programie.
Tuczenie deweloperów szybko się nie skończy
Po raz kolejny mści się brak jakiegokolwiek myślenia długofalowego. Polska polityka mieszkaniowa to od dawna mieszanka punktowych programów, uchwalanych z myślą o kolejnych wyborach i na co dzień minimalnej aktywności państwa, które już dawno oddało pole deweloperom. Nawet jeśli zrealizowane zostaną dość ambitne plany ożywienia budownictwa społecznego (poprzez Towarzystwa Budownictwa Społecznego i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, które mają dostawać rocznie 5 mld zł w formie preferencyjnych kredytów), to dominacja prywatnych firm nie będzie zagrożona. Dopłaty do kredytów mieszkaniowych, skonstruowane w sposób sensowny i ograniczony, kierowane przede wszystkim do rodzin, mogą być dobrym rozwiązaniem. Pod warunkiem że są automatycznie aktywowane w czasie wysokich stóp i zawieszane, gdy te spadną. Wówczas łagodzą cykliczne wahania na rynku nieruchomości i zachęcają deweloperów do stabilnej aktywności.
Tymczasem trauma spowodowana absurdalnym programem PiS, rozdającym dopłaty zupełnie na ślepo (z czego skorzystali zresztą głównie single, a nie rodziny), jest dzisiaj dobrym pretekstem dla wielu polityków, aby z kolejnych inicjatyw tego typu zupełnie zrezygnować. Łatwo określać je jako tuczenie deweloperów i banków publicznymi pieniędzmi. Kłopot w tym, że z jakichkolwiek efektów przyspieszenia budownictwa wspieranego przez państwo będzie można skorzystać najwcześniej za kilka lat. A w międzyczasie ceny mieszkań budowanych przez sektor prywatny wcale nie przestaną rosnąć. Będzie ich po prostu powstawać mniej – pod względem dopasowywania podaży do popytu, by ochronić swoje marże, polscy deweloperzy są mistrzami.