GUS ma dobre wieści, ale i tak jest źle. Wszystko przez Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Deweloperzy odważniej rozpoczynają inwestycje, jednak ogromnego popytu wśród klientów i tak nie są w stanie zaspokoić. Wkrótce zabraknąć może albo mieszkań, albo rządowych dopłat do kredytów.

Przygotowany na wybory Bezpieczny Kredyt 2 proc. święci kolejne triumfy. Jak wynika z najnowszych danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Polacy złożyli już 68 tys. wniosków o tę pożyczkę z dopłatami finansowanymi przez podatników. Udzielono już ok. 21 tys. takich kredytów na łączną kwotę 8,3 mld zł. Obciążenie budżetu państwa z tytułu dopłat do rat (przez 10 lat od chwili zaciągnięcia pożyczki) wyniesie aż 3,3 mld zł.

A to przecież dopiero początek – o Bezpieczny Kredyt można wnioskować dopiero od lipca, a wiele banków prywatnych (niekontrolowanych przez Skarb Państwa) jeszcze nie wprowadziło go do swojej oferty. Skalę zainteresowania tym produktem – wielokrotnie większą od rządowych założeń – może pokazać porównanie z całym rynkiem. W ubiegłym roku banki w Polsce udzieliły łącznie 126 tys. kredytów hipotecznych. Tymczasem w ciągu trwającego półrocza wpłynie zapewne ok. 100 tys. wniosków o Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Bezprecedensowe zwyżki cen

Ceny nieruchomości rosną jak szalone zwłaszcza w dużych miastach. Według najnowszych danych Otodom Analytics deweloperzy w trzecim kwartale tego roku żądali stawek za metr kwadratowy średnio aż o 5,5 proc. wyższych niż w drugim kwartale. Eksperci zwracają uwagę, że tak potężnych podwyżek nie było nawet w czasie ogromnego ożywienia lat 2020/21. W skali roku nowe mieszkania w metropoliach podrożały już o ponad 10 proc. A to z pewnością nie koniec, bo z miesiąca na miesiąc zmniejsza się liczba dostępnych lokali.

Według Otodom Analytics oferta nowych mieszkań skurczyła się od początku tego roku o jedną czwartą. Podobny spadek zanotowano na rynku wtórnym – tak wynika z analizy HRE Investment Trust dla wszystkich miast wojewódzkich. Dlatego z tak wielkim niepokojem śledzimy dane Głównego Urzędu Statystycznego, dotyczące sytuacji na rynku nieruchomości. Dzisiaj GUS ma dobre wiadomości. Niestety, nie tak dobre, aby zatrzymać dalsze podwyżki cen.

Deweloperzy wciąż ostrożni

Według GUS deweloperzy zaczęli we wrześniu budowę 12,2 tys. mieszkań. To wynik lepszy niż w sierpniu (o 13 proc.) i ogromny wzrost w porównaniu z wrześniem 2022 r. (o 40 proc.!). Jednak wówczas mieliśmy do czynienia z głębokim załamaniem na rynku nieruchomości, bo deweloperzy zamrażali wiele projektów, przerażeni spadkiem dostępności kredytów hipotecznych po podwyżkach stóp procentowych.

Teraz widać, że sektor mieszkaniowy próbuje nadrabiać zaległości i reagować na eksplozję popytu spowodowaną przede wszystkim kredytem z rządowymi dopłatami. Deweloperzy zwiększają liczbę inwestycji, jednak robią to wciąż zbyt wolno, aby na rynek wróciła równowaga. Dlaczego nie są odważniejsi, skoro zwłaszcza na mniejsze mieszkania (te warte poniżej 800 tys. zł, bo to maksymalna kwota Bezpiecznego Kredytu z wkładem własnym) popyt w dużych miastach jest tak ogromny?

Powody mogą być dwa. Pierwszy to po prostu brak pozwoleń i gotowych projektów. Od dawna deweloperzy narzekają na przewlekłe procedury i utrudniony dostęp do działek. Dotyczy to zwłaszcza Warszawy i Krakowa. Jednak jest i inne wytłumaczenie – deweloperzy pozostają ostrożni, bo nie wiedzą, co będzie za kilka miesięcy. Zwłaszcza w obliczu prawdopodobnej zmiany układu rządzącego. Czy politycy zdecydują się zwiększyć budżet przeznaczony na Bezpieczny Kredyt 2 proc.? Jeśli nie, już zimą mogą wyczerpać się środki na dopłaty, a to spowodowałoby gwałtowny spadek popytu na mieszkania. Czy stopy procentowe będą szybko spadać? Jeśli tak się stanie, zainteresowanie zakupem nieruchomości jeszcze wzrośnie. Ale w przeciwnym wypadku deweloperzy mogą być zmuszeni do obniżania cen. A tego oczywiście chcą uniknąć. Wybierają więc strategię ostrożnego optymizmu.

Rozchwiany rynek nieruchomości

Dane GUS pokazują, jak bardzo chaotyczny i rozchwiany jest nasz rynek nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu innych towarów produkcją mieszkań nie da się sterować elastycznie, w zależności od aktualnego popytu. Rozpoczęcie budowy dzisiaj oznacza, że lokal będzie dostępny najwcześniej za dwa lata. A cały proces inwestycyjny – od zakupu przez dewelopera gruntu przez wszelkie procedury biurokratyczne po właściwe prace budowlane i odbiory końcowe trwa zazwyczaj 4–5 lat. W tym roku np. oddanych zostanie do użytkowania niewiele mniej mieszkań niż rok temu, ale to efekt inwestycji rozpoczynanych w 2021 r., czyli w czasach dobrej koniunktury.

Z kolei – mimo jesiennego ożywienia – deweloperzy w całym 2023 roku zaczną prace przy budowie mniejszej liczby mieszkań niż rok temu. A to oznacza, że najbliższe miesiące przyniosą zapewne kolejny wzrost cen. Sprzedający teraz mieszkania (zarówno deweloperzy, jak i prywatni właściciele) z pewnością pożegnają PiS ciepłymi myślami. Takiego prezentu się nie spodziewali.