Mieszkania i kredyty. Czy nowy rząd wejdzie na minę, jaką zostawia mu PiS?

PiS pozostawia po sobie pożar na rynku nieruchomości. Nowy rząd może próbować go gasić albo dolać do niego jeszcze oliwy. Wiele wskazuje na to, że z powodów politycznych wybierze drugie rozwiązanie.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. nie zapewnił PiS utrzymania się przy władzy. Nie znaczy to jednak, że szybko zniknie. Przeciwnie: zatrząsł polskim rynkiem nieruchomości w stopniu, jakiego chyba nikt się nie spodziewał, łącznie z jego twórcami. Według danych z początku października Polacy zgłosili już ponad 60 tys. wniosków o ten kredyt z dopłatą, dzięki której raty są dużo mniejsze niż w przypadku zwykłych pożyczek na zasadach komercyjnych. Liczba chętnych nie tylko wciąż szybko rośnie, ale też okazała się zupełnie inna od rządowych założeń. Przygotowywanych bez rzetelnych analiz, bo w trakcie kampanii wyborczej. Już pod koniec września wartość podpisanych umów Bezpiecznego Kredytu prawie dwukrotnie przekroczyła sumę przewidzianą na ten rok w ustawie. A to przecież dopiero początek. Eksperci spodziewają nawet 100 tys. wniosków o taki kredyt złożonych do końca roku. Skutkiem ubocznym są ogromne zatory w bankach uczestniczących w programie – na decyzję kredytową czeka się znacznie dłużej niż jeszcze niedawno.

Jak zatrzymać mieszkaniowe szaleństwo?

To jednak wcale nie najpoważniejszy problem. Według analiz HRE Investment Trust ogromne zainteresowanie kredytami współfinansowanymi przez wszystkich podatników będzie mieć bardzo poważne konsekwencje już na początku 2024 r. Zimą może wyczerpać się pula środków przewidzianych na bieżący i kolejny rok, a to oznacza, że banki będą musiały wstrzymać przyjmowanie wniosków. To mina, na którą szybko może wpaść nowy rząd. Ma dwie możliwości. Jedna to szybkie zwiększenie środków przewidzianych na dopłaty do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. – tak, aby przynajmniej przez kilka miesięcy przyszłego roku chętni mogli dalej wnioskować o wsparcie. W tym celu trzeba jednak zarezerwować pieniądze w nowym budżecie oraz znowelizować odpowiednie regulacje.

Ceny rosną, deweloperzy nie nadążają za popytem

Tyle że takie rozwiązanie oznacza dalszy szybki wzrost cen nieruchomości. Te już teraz wymknęły się spod kontroli. Według danych Otodom Analytics w ciągu ostatniego roku mieszkania na rynku pierwotnym zdrożały w największych aglomeracjach o 15–23 proc. Najwyższe wzrosty notowane są w Krakowie. Średnia cena metra kwadratowego dochodzi tam do 14,5 tys. zł, a w stolicy przekroczyła 15 tys. zł. Deweloperzy nie nadążają za popytem – co miesiąc sprzedają więcej lokali, niż wprowadzają do oferty. W ciągu trzech pierwszych kwartałów tego roku znaleźli chętnych na ponad 41 tys. mieszkań w siedmiu największych metropoliach, za to do sprzedaży trafiło niespełna 29 tys. nowych lokali.

Jak wyliczył serwis RynekPierwotny.pl, we wrześniu w Warszawie dostępnych było aż 40 proc. mniej nowych lokali niż w grudniu ubiegłego roku. Podobny spadek zanotowano we Wrocławiu, a jeszcze gorzej było w Krakowie – tam oferta skurczyła się aż o połowę. Spośród dużych miast powodów do narzekania nie mają tylko łodzianie. Deweloperzy oczywiście korzystają z niespodziewanej okazji, zwiększając swoje zyski. Dokładnie tak samo robią osoby sprzedające lokale na rynku wtórnym – nie wahają się nawet zrywać umów przedwstępnych, jeśli znajdą kolejnego chętnego, który zapłaci więcej. W wielu miastach mamy do czynienia z kilkuprocentowymi wzrostami cen… miesięcznie. Taka sytuacja dodatkowa zwiększa zainteresowanie kredytem z dopłatą. Bo kto planuje zakup mieszkania, ten boi się, że niedługo nie będzie go stać na zakup nawet ze wsparciem państwa. Efekt? Zwłaszcza mniejsze lokale błyskawicznie znikają z rynku.

Wstrzymać preferencyjne kredyty

Aby zatrzymać tę spiralę cenową, przyszły rząd powinien więc wybrać drugą możliwość: szybko ograniczyć udzielanie preferencyjnych kredytów. Zwłaszcza do czasu, aż deweloperzy nie będą w stanie znacznie zwiększyć liczby inwestycji. Tyle że taki krok byłby politycznie bardzo ryzykowny dla świeżej koalicji. Tymczasem w kampanii Koalicja Obywatelska, próbując przebić PiS, obiecała jeszcze korzystniejszy kredyt 0 proc. dla osób młodych kupujących pierwsze mieszkanie. Zdecydowanie bardziej prawdopodobne jest więc zreformowanie Bezpiecznego Kredytu 2 proc. (połączone zapewne ze zmianą jego nazwy) niż rezygnacja z niego. A to oznacza, że czeka nas dalszy szybki wzrost cen nieruchomości.

Kupujący płacą cenę za kalendarz wyborczy. Jeśli PiS chciał naprawdę wesprzeć szukających mieszkań, powinien wprowadzić kredyt z dopłatą w połowie 2022 r., gdy szybko zaczęły rosnąć stopy procentowe, a nie dopiero niedawno, kiedy deweloperzy zdążyli drastycznie ograniczyć swoją aktywność. To pierwsze rozwiązanie zapewniłoby stabilną podaż lokali, a dzięki wcześniejszym dopłatom uniknęlibyśmy pożyczkowego załamania, bo nie doszłoby do tak drastycznego ograniczenia zdolności kredytowej. Teraz nowa ekipa musi spróbować znaleźć wyjście z tej matni, co proste z pewnością nie będzie.

Wnioski dla Lewicy z porażki Mieszkanie Plus

Choćby dlatego, że o ile dopłaty można dawać, czy zabierać w szybkim tempie, o tyle już zrealizować inne obietnice mieszkaniowe będzie znacznie trudniej. Zwłaszcza Lewica zapewnia, że spróbuje wielkiego programu budowy mieszkań na tani wynajem. Na tym właśnie poległ PiS, który jeszcze przed wyborami zdążył zamknąć nieudane Mieszkanie Plus. W kampanii politycy Lewicy mówili nawet o milionie nowych mieszkań w perspektywie dekady. Pytanie tylko, jakie wnioski wyciągną z porażki PiS i co zrobią inaczej? Pomysłów nie brakuje, a wzorować mamy się na Wiedniu. Tam zdecydowana większość mieszkań należy do miasta, a lokatorzy płacą niskie czynsze. Tyle że stolica Austrii na taką sytuację pracowała konsekwentnie przez wiele dekad.

Co może zrobić nowy rząd?

U nas na razie najmem rządzi wolny rynek i powtarzanie modnego hasła „Mieszkanie prawem, nie towarem” tego łatwo nie zmieni. Nowa ekipa rządząca w zasadzie nie ma wyboru, jeśli nie chce ściągnąć na siebie gromów od pierwszych dni urzędowania: musi na razie kontynuować dopłaty do kredytów i jednocześnie robić wszystko, aby zachęcić deweloperów i samorządy do zwiększenia liczby inwestycji. Możliwe rozwiązania to szybkie uwolnienie gruntów kontrolowanych przez Krajowy Zasób Nieruchomości i spółki Skarbu Państwa (odchodzący rząd nie chciał ich oferować deweloperom) oraz hojne wsparcie gmin planujących inwestycje mieszkaniowe. Jednak efekty takich decyzji odczujemy nie wcześniej niż za 2–3 lata. Na razie nikt nie wie, jak zatrzymać galopadę cenową sprowokowaną wyborczym prezentem PiS.