Na polskim rynku nieruchomości jak w pogodzie – lato się nie tylko nie kończy, ale bijemy kolejne rekordy. Według danych za sierpień zebranych przez firmy Expander i Rentier.io ofertowe ceny mieszkań tylko w tym jednym miesiącu wzrosły średnio o 2 proc. A w niektórych miastach znacznie bardziej. Na przykład w Toruniu i Gdyni (po 6 proc.). Dane za wrzesień mogą pokazać jeszcze gwałtowniejszy skok cenowy. Od początku tego roku mieszkania są już droższe o przeciętnie 9 proc. (w stolicy o 8 proc., w Krakowie o 11 proc., a w Katowicach aż o 17 proc.). A przecież jeszcze kilka miesięcy temu kupujący mogli spokojnie szukać nieruchomości, bo ceny się ustabilizowały. Dzisiaj po tej chwili spokoju nie ma śladu.
Bezpieczny Kredyt 2 proc. destabilizuje rynek
Winnego tej cenowej gorączki nietrudno znaleźć. To tzw. Bezpieczny Kredyt 2 proc., chociaż nazywanie go „bezpiecznym” wydaje się teraz mocno ironiczne. Rząd przed wyborami może i dzięki tej pożyczce ze wsparciem podatników zdobędzie trochę głosów, ale za to zdestabilizował rynek nieruchomości. Bo o ile chętnych na mieszkania przybywa w szybkim tempie, o tyle deweloperzy nie są na razie w stanie zaspokoić tego szalonego popytu, a sam rząd z budowy lokali już zdążył się wycofać po klęsce Mieszkania Plus. Samorządy co prawda zajmują się budownictwem komunalnym i społecznym, ale skala ich programów jest mikroskopijna. To deweloperzy w polskich warunkach są hegemonami: oni dostarczają na rynek ponad 98 proc. nowych lokali!
W sierpniu deweloperom udało się co prawda rozpocząć budowę 16 proc. mieszkań więcej niż miesiąc wcześniej. W porównaniu z sierpniem 2022 r. wzrost jest nawet stuprocentowy, ale to porównanie mało istotne, bo rok temu mieliśmy głębokie załamanie na rynku. Polski Związek Firm Deweloperskich przestrzega przed nadmiernym optymizmem: w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy tego roku rozpoczęto budowę ok. 20 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Sukcesem będzie zamknięcie tego roku wynikiem porównywalnym z 2022 r., który przecież i tak uchodzi za bardzo słaby dla sektora budownictwa mieszkaniowego.
43 tys. wniosków o tani kredyt od PiS
Tymczasem Bezpieczny Kredyt 2 proc. okazuje się dużo popularniejszy od rządowych założeń. Politycy spodziewali się, że w tym roku zostanie udzielonych ok. 10 tys. takich pożyczek. Tymczasem w ciągu mniej niż trzech miesięcy naboru wniosków (zaczął się on w lipcu) ten poziom został już przekroczony. Dużo dłuższa jest kolejka czekających. W bankach złożono łącznie 43 tys. podań (dane sprzed tygodnia). A przecież część instytucji finansowych jeszcze nie zdążyła zaoferować swoim klientom tego kredytu. Dobra wiadomość dla wszystkich marzących o tanim kredycie? W tym roku nabór wniosków jest nielimitowany, bo przecież zaraz wybory. Zła wiadomość? W przyszłym roku tak dobrze już nie będzie.
Bezpieczny Kredyt 2 proc. nie dysponuje tak naprawdę w ogóle budżetem na ten rok. Trudno się temu dziwić, skoro jest on typowo kampanijną wrzutką. Pieniądze dla tych, którzy do grudnia dostaną wsparcie, mają pochodzić z budżetu programu przewidzianego na przyszły rok. Wynosi on ok. 940 mln zł. Według analiz firmy HREIT popyt na ten kredyt jest tak duży, że już w pierwszym kwartale przyszłego roku może zostać wstrzymane przyjmowanie nowych wniosków. Dlaczego? Bo tegoroczni kredytobiorcy spowodują bardzo szybkie wykorzystanie przyszłorocznego limitu dopłat. O ile zatem w tym roku wszyscy chętni (i oczywiście spełniający kryteria programu) powinni dostać wsparcie, o tyle już od stycznia zacznie się prawdziwy wyścig z czasem. Nic dziwnego, że takie komunikaty jeszcze zwiększają gorączkę na rynku. Kto może, pędzi po mieszkanie, a sprzedający wykorzystują okazję i windują ceny.
Co się stanie po 15 października
Co dalej? To będzie zależało od polityków rządzących po wyborach. Co zrobią, jeśli w tym roku udzielonych zostanie ok. 60 tys. kredytów z dopłatą, co oznacza praktycznie wyczerpanie przyszłorocznej puli? Mogą oczywiście nic nie zmieniać, ale wtedy narażą się na ostrą krytykę nowej (starej?) opozycji. Mogą też wspaniałomyślnie zwiększyć budżet programu, sięgając znowu do pieniędzy wszystkich podatników. Pamiętajmy bowiem, że to nie dobry PiS, ale my wszyscy finansujemy ten program. Na czym najbardziej korzystają oczywiście deweloperzy i prywatni właściciele sprzedający mieszkania na rynku wtórnym. Za tym drugim scenariuszem przemawia kalendarz wyborczy. Wiosną prawdopodobnie znowu pójdziemy do urn, bo kiedyś w końcu muszą odbyć się odkładane (pewnie niezgodnie z konstytucją, ale przecież nie działa Trybunał Konstytucyjny) wybory samorządowe.
Najbliższe miesiące to zatem kontynuacja gorączki na rynku nieruchomości. Liczba mieszkań dostępnych w dużych miastach maleje, deweloperzy sprzedają lokale szybciej niż wprowadzają kolejne na rynek, ceny rosną i będą rosnąć dalej, a kto tylko może, ten biegnie po kredyt 2 proc, skoro oprocentowanie tego standardowego nawet po wrześniowej obniżce stóp jest znacznie wyższe (7–8 proc.). Polska rzeczywistość mieszkaniowa to nieustanna huśtawka nastrojów. Bardzo możliwe, że już za kilka miesięcy sytuacja znowu się na moment ustabilizuje. Jednak stawki za metr do poprzedniego poziomu z pewnością nie wrócą. Ten cenowy wyskok lata i jesieni 2023 r. powinien przejść do historii jako podręcznikowy przykład politycznej interwencji na rynku. Nie pierwszej i z pewnością nie ostatniej.