Artykuł w wersji audio
Sztandarowy program rządu na drugą połowę kadencji jak na razie mocno kuleje. To nie wroga propaganda opozycji, przyznają to nawet sami politycy PiS. Jeszcze niedawno minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk twierdził co prawda inaczej, ale przy okazji rekonstrukcji nadzór nad programem mieszkaniowym stracił. I to na rzecz samego premiera, który ma teraz dopilnować jego realizacji. Żeby jeszcze bardziej podkreślić znaczenie programu, powstała specjalna Rada Mieszkalnictwa, w której skład, obok Mateusza Morawieckiego, weszło aż sześciu ministrów. Jeden z nich, Jerzy Kwieciński, odpowiedzialny teraz za inwestycje i rozwój, zapowiedział w tej sprawie specjalną ustawę. Mieszkanie Plus ma wreszcie odżyć.
Na razie bowiem jest marnie. W ramach całego programu powstaje niespełna 2 tys. mieszkań. Pierwsze budynki zostaną oddane w Białej Podlaskiej i Jarocinie na wiosnę, ale te inwestycje przygotowano już wcześniej. Rada Mieszkalnictwa obiecuje rozpoczęcie budowy 10 tys. lokali w ciągu najbliższych 20 miesięcy. To wynik skromny, skoro deweloperzy ostatnio oddają po 80 tys. mieszkań rocznie. A to i tak za mało, żeby znacząco poprawić polską statystykę. Obecnie na tysiąc Polaków przypada ok. 370 mieszkań, średnia europejska wynosi o sto więcej. Według standardów Eurostatu aż 43 proc. z nas ma w mieszkaniach za mało pomieszczeń, żeby czuć się komfortowo. Gorzej spośród państw unijnych jest tylko w Rumunii.
Wynajem zamiast kupowania
Jednak nawet nie brak miejsca najbardziej doskwiera. Główną bolączką są wysokie czynsze, zwłaszcza w dużych miastach. Właśnie one powodują, że wielu młodych, startując w dorosłe życie, ma ogromne problemy finansowe. Na lokale komunalne nie mogą liczyć, bo tych jest po pierwsze za mało, a po drugie przydzielane są głównie osobom w wyjątkowo trudnej sytuacji życiowej, często bez stałych dochodów. Na wolnym rynku pozostaje wybór między bardzo drogim najmem i zaciągnięciem kredytu hipotecznego na wiele lat. Kto ma wkład własny i w miarę stabilną pracę, ten zazwyczaj wybiera tę drugą możliwość. A robi to z prostego powodu. Miesięczna rata kredytu przy zakupie mieszkania jest niższa niż miesięczny czynsz za porównywalny lokal. Ta różnica się zresztą pogłębia, bo dzięki niskim stopom procentowym kredyty nie drożeją, za to czynsze rosną nieustannie.
Dlaczego tak się dzieje? – Mieszkań na wynajem mamy zdecydowanie za mało, więc ich właściciele mogą dyktować wysokie ceny. Zaledwie 20 proc. wszystkich lokali jest wynajmowanych, podczas gdy w Niemczech ten wskaźnik wynosi aż 60 proc., a w bogatej Szwajcarii jest jeszcze wyższy – mówi Irena Herbst, była wiceminister budownictwa, prezes Fundacji Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. PiS krytykuje poprzedników za to, że w ostatnich latach państwo wspierało osoby zamożniejsze, kupujące mieszkania na kredyt. Służyły temu programy Rodzina na Swoim (dopłaty do rat przez osiem lat), a potem Mieszkanie dla Młodych (pomoc w zebraniu wkładu własnego). Ten ostatni program właśnie dobiegł końca, zresztą w sposób kuriozalny, bo pieniądze przeznaczone na dopłaty w całym 2018 r. rozeszły się w ciągu... dwóch dni.
Mieszkania dla Młodych, projektu Platformy Obywatelskiej, obecny rząd oczywiście ciągnąć nie będzie. Jego poprzedniczkę Rodzinę na Swoim wymyślił co prawda sam PiS podczas pierwszej kadencji swoich rządów, ale teraz ma inne priorytety. Chce wspierać wynajem zamiast kupowania. Ma temu służyć właśnie program Mieszkanie Plus, który w rzeczywistości składa się z kilku różnych klocków.
Za pierwszy odpowiada państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego – Nieruchomości, który buduje mieszkania i ma je wynajmować na warunkach komercyjnych. Sam też ustala czynsze. Bank obiecuje, że będą one niższe od rynkowych w danej okolicy. To właśnie w ramach tego programu powstają pierwsze osiedla w Jarocinie i Białej Podlaskiej. Jednak podstawą Mieszkania Plus ma być zupełnie co innego.
To projekt z czynszami regulowanymi przez państwo. Nowe bloki są planowane na gruntach, które znalazły się w Krajowym Zasobie Nieruchomości. Ta instytucja dostaje działki przede wszystkim od PKP i Poczty Polskiej, którym kazano pozbyć się nieużywanych gruntów. Założenia rządu są proste. Skoro działki państwo ma praktycznie za darmo, a koszty budowy zostaną obniżone do minimum, to będzie można zaproponować wynajmującym niskie czynsze. Pomysłów na oszczędności jest wiele. Budynki mają być pozbawione wind i garaży podziemnych, a do ich budowy użyje się prefabrykatów. Celem jest zejście z kosztami inwestycji do poziomu 2–3 tys. zł za metr. Trudno powiedzieć, czy to realne, skoro wykonawcy mogą przebierać w zleceniach i nie zadowolą się marnym zyskiem. Niektóre przetargi już trzeba było unieważnić z powodu braku chętnych.
Zamiast licznych placów budowy na razie widzimy więc tylko planowane stawki czynszów. I te rzeczywiście wyglądają atrakcyjnie. Według projektu rządowego rozporządzenia najemcy, w zależności od lokalizacji, zapłacą zaledwie 9–13 zł za m kw. miesięcznie w tańszej wersji i 13–19 zł w droższej. Ta druga została nazwana opcją wynajmu z dochodzeniem do własności. Kto się na nią zdecyduje, ten po 30 latach płacenia zwiększonego czynszu stanie się pełnoprawnym właścicielem lokalu.
To próba pogodzenia dwóch sprzecznych oczekiwań Polaków. Z jednej strony wiele osób nie chce brać kredytów, ale równocześnie kult własności w polskim społeczeństwie jest ogromny. Wykreował go w dużej mierze wykup lokali komunalnych i spółdzielczych na bardzo preferencyjnych warunkach. Młode pokolenie też chce mieć coś swojego, bo dlaczego miałoby być gorsze od rodziców? Wynajem uchodzi w naszym społeczeństwie za marnotrawstwo pieniędzy.
Rząd zatem sam sobie przeczy. Promuje Mieszkanie Plus jako program taniego najmu, ale jednocześnie kusi własnością, tak naprawdę rozkładając spłatę lokalu na 30 lat. Zupełnie jak bank. Tyle że oczywiście taniej. Zwłaszcza w dużych miastach różnice między czynszami regulowanymi przez państwo i tymi komercyjnymi mogą być gigantyczne. Na przykład w Warszawie wynajem Mieszkania Plus w opcji dojścia do własności ma kosztować miesięcznie 19–20 zł za m kw., podczas gdy stawki rynkowe czystego najmu (czyli bez żadnej drogi do własności) przekroczyły już, według badań NBP, 50 zł za metr i stale rosną. Kto wynajmuje mieszkanie we Wrocławiu, Krakowie czy Gdańsku, płaci właścicielowi średnio 35 zł miesięcznie za metr, a w ramach Mieszkania Plus kosztowałoby go to zaledwie 15 zł.
Nawet jeśli do stawek regulowanych doliczymy opłaty za wywóz śmieci, sprzątanie budynków czy ogrzewanie, to wciąż Mieszkanie Plus okazuje się cenowym hitem. Pozostaje tylko jeden problem. Na razie rządowe inwestycje planuje się głównie w mniejszych miastach, gdzie czynsze i tak są przecież dużo niższe. PiS podkreśla, że tam musi interweniować państwo, skoro deweloperzy nie stawiają bloków. Ci jednak ignorują takie miejsca nie z wrodzonej złośliwości, tylko z powodu biznesowego rachunku. Wiele mniejszych miejscowości się wyludnia, a ceny nieruchomości są niskie. Więc po co tam inwestować?
Wszyscy czekają na start programu Mieszkanie Plus na dużą skalę w najważniejszych metropoliach, jednak na razie takich projektów prawie nie ma. Mówi się trochę o osiedlach na przykład na warszawskim Ursynowie czy Odolanach, ale nawet jeśli powstaną, będą niewielkie, grubo za małe w stosunku do potrzeb. To z kolei oznacza, że prywatni właściciele, sporo zarabiający na wynajmie swoich lokali, nie muszą się martwić. – Żeby znacząco obniżyć wysokość komercyjnych czynszów, program Mieszkanie Plus musiałby doprowadzić do powstania w krótkim czasie 200–300 tys. lokali. Tymczasem realnie można liczyć na 10–20 proc. tej liczby – mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Deweloperzy potrzebni od zaraz
Już pierwsze projekty Mieszkania Plus pokazują, że zainteresowanie jest dużo większe niż liczba dostępnych nieruchomości. Dla wszystkich chętnych na pewno nie starczy, pojawiają się zatem różne kryteria przydziału. Premiowane mają być rodziny wielodzietne i osoby o średnich dochodach. Średnich, a nie niskich. To ważne rozróżnienie, bo Mieszkanie Plus nie zastąpi budownictwa socjalnego, które zresztą w Polsce jest znikome. Na przydział lokali mogą liczyć ci, których nie stać na kredyt bankowy, ale równocześnie nie będą mieli problemu z zapłatą czynszu i utrzymaniem mieszkania w przyzwoitym stanie.
Dla wielu gmin program Mieszkanie Plus może też stać się dobrą wymówką, żeby dalej nie budować lokali socjalnych, których w Polsce brakuje przynajmniej 100 tys. Uczestnicząc w hołubionym przez rząd programie, pokażą mieszkańcom, że o nich dbają, chętnie nawet przekażą na ten cel grunty, bo będzie to je kosztować dużo mniej niż samodzielne stawianie bloków komunalnych, a potem subsydiowanie lokatorów. Rodzi się podejrzenie, że zgłaszają się do BGK po wygodne alibi.
Żeby Mieszkanie Plus mogło naprawdę zmienić nasz rynek nieruchomości, rząd potrzebuje prywatnych deweloperów. Ci mieszkań na wynajem nie stawiają, skoro dobrze idzie im sprzedaż nowych osiedli budowanych na komercyjnych warunkach. Po co zamrażać na wiele lat kapitał, skoro można szybko zarobić?
Rząd próbuje deweloperów namówić do współpracy, ale ci na razie entuzjazmem nie pałają. – Zasady takiego partnerstwa nie są do końca jasne. Deweloperzy mogliby liczyć na tani, czy wręcz darmowy, grunt od Krajowego Zasobu Nieruchomości. Na nim stawialiby bloki – część mieszkań sprzedawaliby po cenie rynkowej, ale część musieliby wynajmować przez 15 lub 30 lat na warunkach ustalonych przez rząd. Tego deweloperzy się boją, skoro to rząd będzie arbitralnie decydował o wysokości czynszów – mówi Bartosz Turek, ekspert Open Finance.
Budowa mieszkań na wynajem o ograniczonych czynszach nie jest odkrywczym pomysłem PiS. W połowie lat 90. w Polsce zaczęły powstawać Towarzystwa Budownictwa Społecznego (tzw. TBS). Pod ich skrzydłami zbudowano ponad 100 tys. mieszkań przeznaczonych właśnie na tani wynajem, ale ten zapał stopniowo mijał. Kolejne rządy wspierały je coraz słabiej, a dodatkowo TBS przegrały z kultem własności Polaków. Kto mógł, szedł po kredyt do banku.
Być może teraz to się zmieni. – Mam nadzieję, że w ramach programu Mieszkanie Plus ożyją też TBS, którym formalnie przysługują preferencyjne kredyty z BGK. Poza tym potrzebujemy partnerstwa publiczno-prywatnego. Polega ono na tym, że firma buduje mieszkania na zlecenie gminy i ustala czynsz na poziomie komercyjnym. A gmina wybiera mieszkańców, pobiera od nich niższy czynsz, resztę zaś dopłaca inwestorowi. Obie strony obowiązuje oczywiście wieloletnia umowa – proponuje Irena Herbst. Brzmi ciekawie, ale gdzie tu korzyść polityczna dla rządu?
Największy problem z Mieszkaniem Plus to właśnie próby wprzęgnięcia tego projektu w kampanię wyborczą. Już widać, że przekazanie każdego bloku będzie fetowane przez PiS jako niezwykłe wydarzenie. Także dlatego, że do jesieni 2019 r. uda się zrealizować bardzo niewiele projektów. Tymczasem rządy Europy Zachodniej nie rozwiązują problemów mieszkaniowych swojego kraju, zlecając państwowym bankom i instytucjom budowę setek tysięcy mieszkań na wynajem. Wolą zachęcać do tego prywatnych inwestorów, a ludziom uboższym pomagają poprzez sensowny mechanizm dodatków mieszkaniowych, którego w Polsce nie ma. Najemców zaś chronią, nie pozwalając właścicielom na nadmierne podwyżki czynszów. Wprowadzenia takiego mechanizmu (sprawdzonego m.in. w Niemczech) PiS, mieniący się partią zwykłych ludzi, w ogóle nie planuje.
W Polsce najbardziej prawdopodobny scenariusz jest inny. Kto przejdzie procedurę weryfikacyjną i dostanie przydział w ramach Mieszkania Plus, zwłaszcza w dużym mieście, ten będzie mógł uważać się za szczęściarza. Rozwiązane zostaną problemy garstki młodych Polaków, którzy będą mieli dochody nie za duże i nie za małe, a do tego najlepiej kilkoro dzieci. Cała reszta będzie musiała walczyć na wolnym rynku, gdzie czynsze nie tylko nie spadają, ale nadal rosną.
Błędy Rodziny na Swoim i Mieszkania dla Młodych zostaną powielone. Państwo znowu pomoże wąskiej grupie ludzi, zamiast pomyśleć o wszystkich. Tyle że wcześniej premiowana była „klasa średnia”, czyli grono uważane za elektorat PO. Teraz przyszła kolej na tych, którzy z dużą dozą prawdopodobieństwa już głosują na PiS albo dopiero zagłosują, gdy za czynsz zapłacą jedną trzecią tego, co ich sąsiedzi z bloku obok.