Krakowianka Malwina Antoniszczak chętnie przeniosła się, wraz z rodziną, do dzielnicy Piaski. Wcześniej mieszkali w rejonie dawnej fabryki tytoniu, przekształconej w krakowskie Soho. W nowym miejscu było cicho. Kamienica niewielka – 6 rodzin. Radość nie trwała długo. W ciągu roku powstała nadbudowa – 5 małych mieszkań, w tym 3 na wynajem krótkoterminowy – dla turystów, na doby. Kamienicę, z którą sąsiadują przez ścianę, odzyskaną przez hrabinę z Wiednia, wyremontowano i w całości przekształcono w aparthotel. Przy oficynie powstała dobudówka. Niby na biura, ale stanęło na pokojach dla gości. W budynku naprzeciwko część lokali też działa jak hostel. A goście żyją w innym rytmie niż mieszkańcy. Do rana potrafią wydzierać się przy otwartych oknach. Albo urządzają nocą balkonowe biesiady.
Działalność mieszkaniowa
Proces przekształcania mieszkań w lokale spełniające funkcję hosteli trwa w Krakowie od dłuższego czasu, ale Antoniszczak ma wrażenie, że w ostatnim roku osiągnął apogeum.
– Oni często nie dają szyldu – opowiada. – Na przykład jest papierowa kartka z napisem: „numer do recepcji”, „numer dla gości”. Można ją w każdej chwili zdjąć.
Bożena Zaremba-Marcych pracuje w wydziale promocji i turystyki krakowskiego magistratu. Do jej zadań należy wypatrywanie miejsc, które nie zostały zarejestrowane w miejskiej bazie obiektów noclegowych. Przeszukuje pod tym kątem największe serwisy internetowe pośredniczące w wynajmie. Takie jak AirBnB czy Booking.com.
Jak już namierzy nowe apartamenty i kwatery, musi ustalić, kto nimi zarządza, i skłonić do dopełnienia formalności, a w konsekwencji do zapłacenia podatków od nieruchomości. W Krakowie dla mieszkań wynosi ona 0,75 zł za m kw. rocznie. Ale wynajem dla turystów, prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany, za stawkę dobową, to działalność gospodarcza, a konkretnie usługa zakwaterowania. Miastu należy się wówczas za każdy metr 22,66 zł, 30 razy więcej niż od mieszkań.
Bożena Zaremba-Marcych trafiła niedawno na niezarejestrowany aparthotel na 350 miejsc. – Mozolna, mrówcza praca – opowiada urzędniczka. – Część namierzonych osób rejestruje lokale w naszej bazie, część się uchyla. Do części nie możemy dotrzeć, korespondencja wraca niepodjęta. Nie ma w Polsce policji turystycznej, nie możemy zwyczajnie pójść pod dany adres i zapytać, kto tam mieszka. Na sto wezwań, jakie skierowaliśmy w 2016 r., wpisało się 70–80 obiektów. Jakieś frukty są.
Podkreśla, że nie tylko o to chodzi. Także o uczciwą konkurencję. Bo prawdziwe hotele i hostele płacą przecież podatki. W dodatku, żeby przyjmować gości, muszą spełnić szereg wymagań stawianych takim obiektom przez nadzór budowlany.
Problem dostrzegły też nadmorskie kurorty, choć tam ma on wymiar najczęściej sezonowy. W Sopocie apartamentów działających jak hostele przybywa z roku na rok. Co nie znajduje jednak odzwierciedlenia w miejskim wykazie legalnych kwater. Obejmuje on ok. 300 pozycji. Tymczasem z Booking.com urzędnicy wyłowili tysiąc adresów, których nie mają w swej bazie. Jest kłopot ze statystyką oraz z poborem opłaty uzdrowiskowej, co oznacza mniejsze wpływy do kasy miasta. Traci podwójnie, bo drugie tyle do tego, co zbierze miasto, dorzuca budżet państwa.
W praktyce mieszkania wynajmowane są w całości albo na pokoje z dostępem do kuchni i łazienki (to dla mniej zamożnych). Zdarza się, że w 4-pokojowym mieszkaniu (10 miejsc noclegowych po 60 zł za dobę) kwaterują 4 rodziny.
We Władysławowie urzędnicy wydziału budżetowego Urzędu Miasta kontrolują apartamenty, żeby wyłowić te nielegalnie wynajmowane. (W Krakowie mówią, że to ryzykowne, bo narusza mir domowy). – Zdarza się, że wynajmujący uczą turystów, by mówili, iż są rodziną – opowiada Roman Kużel, burmistrz Władysławowa.
Fiskus na łowach
Zmiany postępują lawinowo, głównie za sprawą internetu i portali hotelarskich, które uwolniły posiadaczy mieszkań od trudu poszukiwania klientów. Na przykład portal AirBnB w Krakowie ma ponad 5 tys. aktywnych ofert. Do zakupu mieszkań w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie zachęcają doradcy inwestycyjni. W 2014 r. media obiegła analiza opłacalności przygotowana przez Lion’s Bank (związany z Getin Holdingiem Leszka Czarneckiego). Wynikało z niej, że w Warszawie przy tylko 40-proc. obłożeniu, wynajmując na doby, można zarobić rocznie 2,5 tys. zł więcej niż przy tradycyjnym wynajęciu na cały rok, w Krakowie – 8,1 tys. zł, a w Gdańsku aż 14,8 tys. zł. Towarzyszyły temu informacje, że obłożenie na poziomie 30–40 proc. jest standardem, a gdy ktoś tym dobrze zarządza, można mieć obłożenie powyżej 60 proc.
Czy nowy trend spowolnią najnowsze interpretacje fiskusa? „Morawiecki chce teraz złupić wynajmujących mieszkania. To działalność gospodarcza. Zamiast niskiego ryczałtu podatek jak od przedsiębiorców” – doniosła w lutym 2017 r. „Rzeczpospolita”. Chodziło właśnie o najem krótkoterminowy. I o interpretacje indywidualne wydane przez administrację skarbową na początku tego roku – rozstrzygające, co jest tzw. najmem okazjonalnym, a co działalnością gospodarczą.
Właściciele wynajmowanych mieszkań, którzy chcą być fair wobec fiskusa, korzystają najczęściej z formuły najmu okazjonalnego. Wiąże się z nią wygodne i niespecjalnie drenujące kieszeń opodatkowanie ryczałtowe (8,5 proc. przychodu z najmu). Zachęcało ono do wychodzenia z szarej strefy. W przypadku działalności gospodarczej w grę wchodzi podatek znacznie wyższy (ryczałt albo rozliczenie w ramach PIT według obowiązującej skali podatkowej – 18 lub 32 proc. dochodów).
Najnowsze interpretacje indywidualnych przypadków potwierdziły, że najem na krótkie pobyty wyczerpuje definicję działalności gospodarczej – wiąże się „z szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych”. W grę wchodzą takie czynności, jak poszukiwanie potencjalnych najemców, udostępnianie kluczy, sprzątanie, wymiana i pranie pościeli, ręczników itp. Według urzędników skarbowych trudno się tu dopatrzyć okazjonalności. I nawet jeśli ktoś przez 10 miesięcy wynajmuje posiadane lokum na cele mieszkaniowe (np. studentom), a turystów przyjmuje tylko w sezonie, to nie może skorzystać z ryczałtu dla najmu okazjonalnego. Nie może też uzyskanych przychodów rozdzielić i opodatkować na dwa sposoby (tyle z najmu okazjonalnego, tyle z działalności gospodarczej). Nie ma też znaczenia liczba wynajmowanych mieszkań.
„W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku – czytamy w odpowiedzi na pytania POLITYKI – dotyczy to również sytuacji, gdy właściciel mieszkania nie podejmuje sam wskazywanych wyżej czynności, a zawiera jedynie umowę z firmą pośredniczącą w wynajmie, która jest odpowiedzialna za przygotowanie mieszkania do udostępnienia potencjalnym najemcom”. To ważne, bo wielu właścicieli mieszkań przekazuje swoje lokale w zarząd takim firmom. Owych firm obsługujących hostelowy najem przybywa.
Ale czasem to zupełna drobnica. W Sopocie prawie każdy zna kogoś, kto latem wyprowadza się do bliskich albo wynajmuje sobie coś taniego w rejonach podmiejskich, by na swoim mieszkaniu zarobić.
Jacek Karnowski, prezydent Sopotu, ma wątpliwości, czy potraktowanie wszystkich, którzy przyjmują turystów, jako prowadzących działalność gospodarczą jest krokiem we właściwym kierunku. Czy zamiast ograniczyć nie powiększy szarej strefy. – Podatki – powiada – powinny być niskie i egzekwowalne.
Kwestia pożytków z quasi-hosteli (dla państwa i dla miasta) to jeden problem. Drugi, chyba znacznie poważniejszy, wiąże się z wymieszaniem funkcji w budynkach, które z założenia miały służyć do mieszkania. Na przykład w Gdańsku ludzie pokupowali drogie mieszkania nad Motławą albo w obrębie pasa nadmorskiego przekonani, że znajdą tam komfort i spokój. A teraz okazuje się, że w ich budynku jest więcej mieszkań hostelowych niż tych normalnych. Wciąż nowe twarze, hałasy. Niektóre lokale za pośrednictwem specjalistycznych portali są oferowane nie na doby, ale na godziny.
– Tłumaczę inwestorom, że funkcję mieszkalną i hotelową trudno pogodzić – mówi burmistrz Kużel z Władysławowa. Ten 34-latek sam od dwóch lat mieszka w wynajętym lokum w budynku, gdzie na 18 mieszkań tylko 5–6 ma stałych lokatorów. Władysławowo chce w przyszłości uniknąć tego miksu. Przy zmianach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego starają się wprowadzić precyzyjne zapisy, które to uniemożliwią. Chodzi o to, by przed zakupem ludzie mieli jasność, jakie jest przeznaczenie obiektu. Jak to zadziała, burmistrz sam jest ciekaw.
Wymieszani i wstrząśnięci
Jednak nie porządkuje to sytuacji w istniejących już mieszkaniach. W miastach takich jak Kraków czy Sopot, gdy w budynku już działa quasi-hostel, z powodu uciążliwości takiego sąsiedztwa trudno sprzedać mieszkanie na inny cel niż biznesowy. W Krakowie najem turystyczny coraz bardziej wykracza poza Stare Miasto czy Kazimierz, wnika do dzielnic, które dotąd nie podlegały eksploracji, jak Podgórze czy Dębniki.
Pojawiają się różne pomysły. Krakowski radny Aleksander Miszalski, prywatnie zaangażowany w turystyczną branżę, zwrócił się do prezydenta miasta z pytaniem, czy można nakazać, by w apartamentach turystycznych zamontowano czujniki głośności. Miałyby one automatycznie powiadamiać właściciela lokalu lub policję, gdy w mieszkaniu będzie zbyt głośno. Jeśli prawo na to nie pozwala, to radny chciałby wiedzieć, jak sobie radzą inne miasta.
Przykłady są, ale zagraniczne. W Londynie nielegalne jest wynajmowanie nieruchomości na okres poniżej trzech miesięcy. W Singapurze w lokalu wynajmowanym krótkoterminowo musi mieszkać także jego właściciel. W Berlinie od maja 2016 r. właściciel nieruchomości może wynająć turystom maksymalnie jeden pokój (o berlińskich kłopotach pisaliśmy w: POLITYKA 36). W Amsterdamie można udostępniać mieszkanie turystom maksymalnie przez 60 dni w roku i nie mogą w nim mieszkać jednocześnie więcej niż 4 osoby. W Barcelonie, żeby wynajmować, trzeba wykupić licencję (koszt 600–3000 euro). Liczba licencji jest regulowana. Za niezastosowanie się do przepisu grożą surowe kary finansowe.
Niewidzialna ręka rynku niczego nie widzi
Dr Karolina Muchowska-Zwara, partner w renomowanej sopockiej kancelarii prawnej, analizowała przepisy samorządowe. Miasta mają bardzo ograniczone możliwości. Sama zaangażowała się w tę sprawę prywatnie, jako mieszkanka kamienicy z 1900 r. w zacisznym zakątku Sopotu. – To taka wieś w środku kurortu – mówi. W budynku jest 9 mieszkań. Właściciele dwóch najmniejszych, na samej górze, zaczęli wynajmować je turystom przez portal Booking.com. Wspólnota mieszkaniowa większością udziałów podjęła uchwałę wprowadzającą zakaz tego typu najmu. Jeden z właścicieli zaskarżył tę uchwałę do sądu. Argumentował, że wykracza ona poza zakres kompetencji przyznanej wspólnocie, ogranicza korzystanie z prawa własności, uniemożliwia uzyskanie mu dochodów z lokalu mieszkalnego i zmniejsza jego wartość rynkową.
Wspólnota broniła się, wskazując, że najem krótkoterminowy jest świadczeniem usług hotelarskich, czyli działalnością gospodarczą. Że to wykorzystywanie mieszkania w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem. Że obiekty, w których świadczone są takie usługi, muszą spełniać określone wymogi – sanitarne, przeciwpożarowe i inne. Że mieszkanie nie zostało zgłoszone do ewidencji prowadzonej przez miasto. Że sam powód w kamienicy nie mieszka, więc nie doświadcza uciążliwości. Takich jak nocne hałasy, a także „utrata poczucia bezpieczeństwa i wspólnoty sąsiedzkiej”, spowodowana obecnością stale zmieniających się obcych osób. Wspólnota nie miała nic przeciwko, gdy lokal był wynajmowany na dłuższe terminy, jako mieszkanie, nie hostel.
Sąd Okręgowy w Gdańsku uciążliwości związane z najmem dla turystów uznał za bezsporne, jednak uchwałę unieważnił. Uznał, że wspólnota przekroczyła swoje kompetencje, które ograniczają się do zarządu nieruchomością. „Sąd zauważa – czytamy w uzasadnieniu wyroku – że kwestia wykorzystywania lokali mieszkalnych na cele związane z działalnością turystyczną wobec jej znaczącej uciążliwości dla stałych mieszkańców wymaga rozwiązań systemowych – prawnych. Winny one równoważyć interes mieszkańców z interesem społecznym wyrażającym się w uzyskiwaniu dochodu przez jednostki samorządu terytorialnego oraz wpływu turystyki na rozwój miejscowości. Tym instrumentem nie może być uchwała wspólnoty mieszkaniowej czy inna czynność prawna podmiotu prawa cywilnego, lecz akt prawa powszechnie obowiązującego (w tym także prawa miejscowego)”. Wspólnota zaskarżyła ten wyrok i czeka na rozpoznanie apelacji. – Sąd, powołując się na ochronę prawną własności, przyznał rację temu, kto wykorzystuje tę własność w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem i sprzeczny z zasadami współżycia społecznego – mówi dr Muchowska-Zwara. – Uważamy, że na ochronę sądu zasługują ci, którzy korzystają z własności w sposób prawidłowy.
Albo domy mieszkalne w całości będą przeznaczone do mieszkania, albo wspólnota powinna mieć głos. Mamy do czynienia z zupełnie nowym zjawiskiem, które wymaga nowych unormowań. Najlepiej ustawowych. W tej kamienicy trafiło akurat na prawników. Ale jest wiele domów, gdzie biznes hostelowy zapuścił korzenie w sąsiedztwie starych ludzi, którzy sami nie potrafią się bronić, a na prawników ich nie stać. Mamy do czynienia z procesem, którego nie można pozostawić niewidzialnej ręce rynku. Bo za jego sprawą w szybkim tempie zmienia się nie tylko klimat w budynkach, ale także charakter całych miejskich dzielnic.