Na początku roku sytuacja ekonomiczna w Polsce jest korzystna dla inwestorów planujących budowę domu. Analizując dane publikowane regularnie przez PSB możemy mówić o stabilizacji cen materiałów budowlanych, co pośrednio wynika z zahamowania inflacji oraz umocnienia złotego w stosunku do dolara. Ten ostatni czynnik ma wpływ na obniżenie kosztów surowców i energii, które są kluczowe przy produkcji licznych materiałów budowlanych, takich jak beton i stal.
Wsparcie budownictwa mieszkaniowego zawsze stanowiło jedno z największych wyzwań dla kolejnych rządów. Trzeba obiektywnie stwierdzić, że większości z nich nie udało się skutecznie rozwiązać tego problemu. Jedynym projektem, który odniósł względny sukces, były Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jednak skala okazała się zbyt ograniczona. Pozostałe inicjatywy albo nie przyniosły oczekiwanych rezultatów, albo powodowały niekorzystne zjawiska rynkowe – zwykle w postaci wzrostów cen nieruchomości.
Właśnie takie uwagi można skierować pod adresem ostatniego projektu - Bezpiecznego Kredytu 2%, który miał służyć jako rozwiązanie problemów na rynku mieszkaniowym. Jak słusznie zauważył jeden z ekspertów, zamiast lekarstwa stał się raczej narkotykiem. To trafne porównanie, bo rynek stał się zależny od rządowych dopłat. Prowadzi to do marazmu i zastoju, gdy brak środków na dopłaty, oraz do hossy i gwałtownych wzrostów cen, często o kilkadziesiąt procent, kiedy są one dostępne. Niestety, prawa ekonomii są nieubłagane i wsparcie wyłącznie popytowej strony rynku zawsze prowadzi do konsekwencji, jakie obserwowaliśmy w drugiej połowie zeszłego roku.
Inwestorzy kupowali praktycznie każdą dostępną nieruchomość, często nawet bez prób negocjacji cen. Wszystko działo się w dużym pośpiechu, aby zdążyć przed zamknięciem naboru wniosków do programu Bezpieczny Kredyt 2%. Doprowadziło to do znacznego ograniczenia liczby nieruchomości dostępnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Sytuacja nieprędko ulegnie zmianie, a mieszkania z inwestycji rozpoczętych przez deweloperów w poprzednim roku pojawią się w sprzedaży najwcześniej pod koniec tego lub na początku przyszłego roku. Oznacza to, że podaż na rynku nadal będzie ograniczona, a przewagę na nim zachowają sprzedający.
Obecna sytuacja rynkowa jest pod wieloma względami analogiczna do tej z ubiegłego roku. Brak dopłat oznacza zmniejszenie zdolności kredytowej Polaków i ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych. To przyczynia się do spadku zainteresowania zakupem mieszkań i domów. Sprzedawcy są jednak świadomi, że rząd przygotowuje nowy program, Mieszkanie na Start. Dlatego nie wykazują skłonności do obniżania czy negocjacji cen z potencjalnymi kupującymi. Oczekują na hossę, która zapewne nastąpi w drugiej połowie roku.
Patrząc z perspektywy zaspokojenia naszych potrzeb mieszkaniowych, dom i mieszkanie stanowią w znacznej mierze zamienniki. W przeszłości szeroka oferta deweloperska oraz duża dostępność mieszkań na rynku wtórnym sprawiały, że opcja budowy własnego domu, za sprawą licznych formalności, wielu osobom wydawała się mało atrakcyjna. Jednak sytuacja ta uległa zmianie po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%, czego skutkiem był wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, który doprowadził do znacznego zmniejszenia liczby lokali dostępnych na rynku.
Gwałtowne zmniejszenie wyboru mieszkań spowodował ponowny wzrost zainteresowania budową wśród osób rozważających posiadanie własnego domu. Z kwartalnych danych publikowanych regularnie przez Sekocenbud wynika, że na początku 2024 roku koszt metra kwadratowego powierzchni netto domu oscylował w przedziale od około 5140 zł do 5730 zł w Warszawie, która jest tradycyjnie najdroższa. Oznacza to, że koszt budowy domów o powierzchni od 80 do 100 m², cieszących się największą popularnością wśród Polaków, wahał się od 420 000 zł do 575 000 zł. Porównując te kwoty z cenami mieszkań w największych miastach, budowa domu jawi się jako konkurencyjna opcja. Decydując się na nią zyskujemy dodatkowe korzyści, w postaci miejsca parkingowego oraz ogrodu, który oferuje nam przestrzeń do spędzania wolnego czasu.
Coraz większą popularność na polskim rynku zyskują domy gotowe, nazywane też domami z budową. To rozwiązanie, które od wielu lat cieszy się dużym zainteresowaniem w licznych krajach Europy, znalazło również swoich zwolenników w Polsce. Na początku 2024 roku, koszt domu o powierzchni 80 m² wraz z budową wynosił około 370 000 zł. Nawet jeśli do tej kwoty dodamy 200 000 zł przeznaczone na zakup działki, ostateczny koszt wciąż mieści się poniżej limitu 800 000 zł, wyznaczonego przez program Bezpieczny Kredyt 2%. Pozostaje nam jeszcze 200 000 zł, co jest kwotą w zupełności wystarczającą na wykończenie i wyposażenie domu oraz założenie niewielkiego ogrodu.
Domy prefabrykowane stanowią interesującą opcję także ze względu na bardzo krótki czas realizacji. Od momentu podpisania umowy na produkcję domu do momentu przeprowadzki może minąć zaledwie 90 dni. Taki okres wystarczy, aby przygotować płytę fundamentową i z prefabrykatów, które zostały wyprodukowane czasie jej schnięcia, wznieść konstrukcję domu. Następne dwa miesiące powinny być wystarczające na wyposażenie i wykończenie domu.
Jak widać z powyższego przykładu, budowa własnego domu w cenie mieszkania w 2024 roku jest całkowicie realna. Dysponując kwotą 800 000 zł, którą można przeznaczyć na zakup mieszkania o powierzchni 55 m² w centrum stolicy lub 80 m² w dużym mieście, możliwe jest zakupienie działki i wybudowanie się na niej.
Dla dużego grona potencjalnych inwestorów największym atutem domów gotowych jest fakt, że po podpisaniu umowy większość obowiązków związanych z formalnościami przejmują na siebie firmy budowlane. Dzięki temu my mamy możliwość skupienia się na pracy i spędzaniu czasu z rodziną, bez konieczności wielomiesięcznych dojazdów i nadzorowania placu budowy. Jest to interesująca alternatywa, która cieszy się rosnącym zainteresowaniem. Wzrost cen mieszkań, którego wielu analityków spodziewa się w drugiej połowie 2024 roku, sprawi, że ta opcja stanie się jeszcze bardziej atrakcyjna.
Wojciech Rynkowski – ekspert Extradom.pl
Materiał przygotowany przez Extradom