Nie wiemy, kiedy pokonamy koronawirusa, ale już widzimy, że ma on ogromny wpływ na rynek nieruchomości – zarówno mieszkaniowych, jak i biurowych. Do takiego wniosku doszli uczestnicy debaty zorganizowanej przez „Salon” 17 sierpnia w przepięknie zrewitalizowanej warszawskiej kamienicy przy ul. Foksal 13/15. Ogromne ograniczenia w poruszaniu się, nałożone na Polaków wiosną, wpłynęły na zmiany ich preferencji dotyczących miejsca zamieszkania.
– Najpopularniejszym, najczęściej wyszukiwanym rodzajem nieruchomości były zawsze mieszkania. Tymczasem od końca marca aż do końca czerwca zaobserwowaliśmy większe zainteresowanie domami na sprzedaż niż mieszkaniami. Dopiero od lipca mieszkania wróciły na pozycję lidera, jednak liczba wyszukiwań domów pozostaje na poziomie aż o połowę wyższym niż rok temu. Co ciekawe, zainteresowanie konkretnym typem nieruchomości zależy od dnia tygodnia. Przykładowo – domów Polacy najchętniej szukają w niedziele, wtedy też mają najmniejszą ochotę na mieszkania – mówi Marcin Kawecki, dyrektor ds. rynku pierwotnego w serwisie Otodom.
Analiza danych z internetowych wyszukiwań pokazuje też, że w czasie pandemii zwiększają się nasze oczekiwania. Wcześniej dominowało zainteresowanie małymi domami, teraz użytkownicy szukają domów nie mniejszych niż 100 m2. W przypadku mieszkań widać podobny trend. O ile przed pandemią większość zapytań dotyczyło mieszkań od 40 m2, o tyle teraz więcej użytkowników szuka tych o powierzchni przynajmniej 60 m2.
– Jeszcze bardziej niż do tej pory cenimy dostęp do świeżego powietrza. Liczba wyszukiwań nieruchomości z balkonem wzrosła o 50%, z tarasem o 70%, a z ogródkiem o 80%. Niezmienne za to pozostają trzy najważniejsze kryteria dotyczące lokalizacji. Zwracamy uwagę przede wszystkim na dostęp do transportu zbiorowego, bliskość terenów zielonych i na infrastrukturę drogową w okolicy – dodaje Marcin Kawecki z Otodom.
Kto liczył, że pandemia spowoduje znaczący spadek cen nieruchomości, ten na razie może poczuć się rozczarowany. Dzieje się tak, bo deweloperzy oddają do użytku mniej mieszkań, a na rynek trafia do sprzedaży mniej domów. Być może osoby planujące wcześniej je sprzedać i przeprowadzić się do mieszkań, teraz wstrzymują się z taką decyzją. Widzą bowiem zalety posiadania domu w czasach, gdy w każdej chwili mogą nas czekać kolejne ograniczenia w wychodzeniu na zewnątrz, a dzięki pracy zdalnej uciążliwe dojazdy do centrum miasta nie muszą odbywać się codziennie.
– Analizując dane z dziewięciu największych miast w Polsce, widzimy, że w każdym z nich nieruchomości w czerwcu tego roku były droższe niż w czerwcu 2019 r. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 16%, a na rynku wtórnym o 11%. Największe zmiany cen zauważamy w Szczecinie i Gdańsku. W tym mieście oraz w stolicy ceny ofertowe w przypadku mieszkań o powierzchni do 38 m2 przekroczyły już poziom 11 tys. zł za metr – mówi Joanna Borek, analityczka serwisu Otodom. Oczywiście trudno przewidzieć przyszłość. Jeśli pandemia potrwa dłużej i będzie jej towarzyszył znaczący wzrost bezrobocia, być może ceny nieruchomości zaczną spadać. Na razie jednak – po kilku latach bardzo znaczących wzrostów – raczej się ustabilizują.
Pokój ekstra w cenie
Na zmieniające się preferencje Polaków już reagują inwestorzy i architekci. Wielu szukających nieruchomości chciałoby dzisiaj kupić dom czy mieszkanie większe niż jeszcze kilka miesięcy temu – choćby po to, aby łatwiej było wygospodarować dla siebie miejsce do pracy zdalnej, a często również przestrzeń dla dzieci do nauki w takiej formie, co przecież w każdej chwili może powrócić. Barierą są oczywiście koszty, bo aby zaciągnąć kredyt, trzeba dysponować większym wkładem własnym. Tymczasem wiele osób z powodu pandemii ma mniejsze zarobki, a ich miejsca pracy są zagrożone.
– W jednym z kompleksów, który niedługo będzie oddawany do użytku, wprowadzamy różne zmiany, aby odpowiedzieć na te nowe oczekiwania. Staramy się np. wygospodarować dodatkowy pokój, czasem nawet z odrębnym wejściem, który będzie się dobrze nadawał do pracy czy nauki. Aby znaleźć miejsce bez zwiększania metrażu mieszkania, łączymy salon z aneksem kuchennym – podkreśla Mariusz Ścisło, prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich, szef biura architektonicznego FS&P Arcus.
Pandemia spowodowała, że w mieszkaniach czy domach zaczęliśmy spędzać znacznie więcej czasu, a co za tym idzie – zwracać na nie większą uwagę.
– Wydzielanie przestrzeni do pracy to trend, który obserwujemy już od kilku lat, teraz jednak nabrał na znaczeniu. Otrzymujemy wiele zleceń na przearanżowanie apartamentów tak, by wyodrębnić takie miejsce. Poza tym zwiększone zainteresowanie balkonami, tarasami czy ogródkami prowadzi do tego, że klienci zaczynają je traktować nie jako dodatek, ale jako integralną część mieszkania i chcą je profesjonalnie urządzać. Warto też zauważyć, że wychodzimy poza przestrzeń własnego apartamentu. Ogromne znaczenie ma wszystko, co jest wokół, np. kluby mieszkańca, miejsca do ćwiczeń, przestrzeń do pracy w okolicach, tereny zielone w ramach osiedla – podkreśla Anna Czub, dyrektor generalna Galerii Venis, przedstawiciela na Polskę hiszpańskiej Porcelanosa Grupo.
Deweloperzy starają się reagować na te oczekiwania i uwzględniać je w inwestycjach.
– Wydzielenie miejsca do pracy zdalnej, nawet skromnego, jest dzisiaj bardzo ważne. Przy projektowaniu zwracamy uwagę nie tylko na duże balkony, ale też na ogólnodostępne tarasy na dachach, siłownie plenerowe, ławki czy leżaki, place zabaw. W kompleksach z mieszkaniami na wynajem oferujemy na parterze przestrzenie co-workingowe, do których dostęp zawarty jest już w czynszu – mówi Piotr Kozłowski, dyrektor zespołu architektów Echo Investment.
Taka próba połączenia nowego modelu pracy z wygodnym miejscem do życia jest dzisiaj ogromnym wyzwaniem. Inspiruje do ciekawych i nietypowych rozwiązań.
– Mogą być nimi przykładowo butikowe biura na parterach budynków mieszkalnych, które wynajmuje się na krótki okres, nawet na godziny – podpowiada Mariusz Ścisło.
Małe jest piękne
Kto nie może lub nie chce się przeprowadzać, a brakuje mu kontaktu z naturą, ten szuka nowych, niekonwencjonalnych nieruchomości. Mogą być nimi małe domki modułowe o powierzchni do 35 m2, zlokalizowane pod miastem.
– Ich atutem jest to, że nie trzeba ubiegać się o pozwolenie na budowę. Niektórzy inwestorzy wykorzystują posiadany grunt i oferują takie domki na sprzedaż. Zainteresowanie nimi rośnie także wśród osób mających już działkę. Taki domek to swoisty wentyl bezpieczeństwa na wypadek kolejnych ograniczeń z powodu pandemii. Trzeba jednak pamiętać, że chociaż nie potrzebujemy pozwolenia na budowę, jest wiele innych przepisów, na które musimy zwrócić uwagę, np. plany miejscowe. Oznacza to, że nie zawsze uda się taki domek postawić bardzo szybko – mówi Krzysztof Faber, założyciel i szef pracowni FAAR Architekci.
W czasach pandemii inwestycje łączące się ze stosunkowo niewielkimi wydatkami zyskują na znaczeniu, ale równocześnie realizowane są transakcje zupełnie inne, o ogromnej wartości. Segment apartamentów z najwyższej półki okazuje się wyjątkowo odporny na trwający kryzys.
– Sprzedaliśmy już dwie trzecie mieszkań w zrewitalizowanej kamienicy przy ul. Foksal 13/15 w stolicy. Wielu klientów traktuje takie apartamenty jako bezpieczną lokatę kapitału w niepewnych czasach. Wiedzą, że na giełdzie ceny akcji są bardzo niestabilne, a z powodu wyjątkowo niskich stóp procentowych trzymanie pieniędzy w bankach stało się nieatrakcyjne. Tymczasem zakup luksusowego apartamentu to ciekawe rozwiązanie, zwłaszcza że ceny takich nieruchomości w Warszawie wciąż są dużo niższe niż w wielu miastach europejskich. Wiadomo, że takie możliwości są ograniczone, bo na rynek w najbliższych latach nie trafi wiele podobnych mieszkań. Pandemia zatem nie odstrasza inwestorów. Przeciwnie, często kupują już teraz, chociaż przeprowadzić się planują dopiero za kilka lat – przekonuje Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający na Europę Środkową i Wschodnią w Ghelamco.
Także warunki do pracy zdalnej w takich apartamentach są wyjątkowo komfortowe. Uczestnicy debaty „Salonu” zastanawiali się, jak pandemia wpłynie na rynek biurowy i w jakim stopniu wykonywanie obowiązków zawodowych w domu sprawi, że tradycyjne biura staną się niepotrzebne. Nie ma wątpliwości, że praca zdalna pozostanie z nami na dłużej, ale wcale nie będzie miała monopolu.
– Według naszych badań dziewięć na dziesięć osób chce mieć dostęp do biura i w nim bywać, chociaż niekoniecznie codziennie. Oczywiście, praca zdalna ma dla firm ogromne znaczenie, także dlatego, że pozwala łatwiej pozyskiwać talenty, osoby, które nie są skłonne do przeprowadzki i nie chcą pokonywać codziennie długich dystansów. Ale równocześnie tradycyjne biuro jest wciąż świetnym miejscem wymiany myśli i idei, żadne spotkania on-line tego w pełni nie zastąpią. Od naszych najemców otrzymujemy przede wszystkim pytania dotyczące dwóch kwestii. Jedna z nich to ewentualne zmniejszenie wynajmowanej przestrzeni biurowej, a druga to środki, które sprawiają, że biura są bezpieczne. Wdrożyliśmy specjalny program mający to zagwarantować, na który składa się szereg rozwiązań technicznych. Chodzi np. o to, aby przebywający w biurowcu mogli w maksymalnym stopniu unikać dotykania czegokolwiek – mówi Piotr Kozłowski z Echo Investment. Podkreśla on, że wiele nowych projektów uwzględnia oczekiwania najemców i dostosowuje się do nowej sytuacji. Np. zamiast planowanych dwóch budynków mogą powstać trzy, za to mniejsze, co jest odpowiedzią na zgłaszany postulat większej prywatności.
Byle nie dotykać
Branża biurowa musi niejako wymyślić się na nowo. Może przy tym liczyć na wiele nowoczesnych rozwiązań technicznych.
– W naszych biurowcach zwiększyliśmy wilgotność powietrza do 50%, co znacznie ogranicza rozprzestrzenianie się wirusów. Poza tym wykorzystujemy, np. w windach, światło ultrafioletowe mające działanie dezynfekujące. Na pewno kwestia bezpieczeństwa jest dziedziną, w której nie ma mowy o optymalizacji kosztów. Nasz cel jest jasny: najemcy muszą przekonać pracowników, że powrotu do biur nie trzeba się bać. Moim zdaniem praca zdalna wcale nie jest tak wydajna, jak się wielu w tej chwili wydaje. Optymalne rozwiązanie to model hybrydowy, system elastycznych biurek, gdy jednocześnie do biura przychodzi tylko część osób, a reszta pozostaje w domu. Dzięki temu można na tej samej przestrzeni co dotąd zachować bezpieczny dystans. Tymczasem praca wyłącznie w domu to zaburzenie całej idei domu, do którego przecież powinniśmy wracać po pracy, aby odpocząć i się zrelaksować – przekonuje Jeroen van der Toolen z Ghelamco. Dodaje, że duże znaczenie ma jakość biura. Gdy jest ono nowoczesnym i przyjaznym miejscem, wielu pracowników po kilku miesiącach wykonywania obowiązków w domach ma ogromną ochotę na powrót do takiej przestrzeni.
Dzisiaj wielkim wyzwaniem dla architektów jest przystosowanie biura do zupełnie nowej rzeczywistości.
– Firmy, które mają kłopoty finansowe, starają się przeprojektować przestrzenie i je zmniejszyć lub wydzielić obszar, który mogliby podnająć. Za to firmy w dobrej kondycji finansowej na razie nie redukują powierzchni biurowych. Rośnie zapotrzebowanie na mniejsze salki spotkań i pokoje konferencyjne. W nich mają się odbywać narady, które lepiej zorganizować w biurze, a nie w przestrzeni wirtualnej. Biuro staje się zatem rodzajem hubu, gdzie człowiek może realizować potrzebę życia w grupie. Takie spotkania zwiększają efektywność pracy. Dziś trudno przewidzieć, jaka będzie przyszłość. Może idziemy w kierunku biura jako kawiarni, a może wrócimy do typowego modelu pracy. Na pewno poważnym problemem jest obawa przed korzystaniem z wind, co znacznie utrudnia poruszanie się zwłaszcza po dużych budynkach – mówi Radosław Skalski, założyciel pracowni architektonicznej Kreativa. Dodaje, że także w biurach widać silniejszą niż dotąd potrzebę kontaktu z naturą. Przejawia się ona w większej liczbie roślin wprowadzanych podczas aranżowania takich przestrzeni.
Chłodny powiew
Kwestia zieleni zyskuje na znaczeniu w każdym rodzaju budownictwa. Pandemia zdecydowanie zwiększyła naszą wrażliwość na kwestie ekologiczne. Pokazała siłę natury, gdy jeden niegroźny (jak się na początku wydawało) wirus dokonał ogromnego spustoszenia na całym świecie i wpłynął praktycznie na każdą sferę życia. Być może uda się go wkrótce pokonać dzięki szczepionkom albo przynajmniej nauczyć się z nim żyć, ale dużo trudniej będzie zmagać się z kryzysem klimatycznym, który pogłębia się na naszych oczach. Jego konkretnym przykładem są coraz gorętsze lata. Fale upałów stają się nie tylko uciążliwością, ale i poważnym zagrożeniem dla naszego zdrowia. Coraz dłuższe okresy suszy przypominają o tym, jak cenna jest woda, a znaczenie zieleni wynika nawet nie tyle z mody, co z konieczności, aby znaleźć schronienie przed palącym słońcem i lepiej magazynować wilgoć.
Dziś bardzo modnym hasłem staje się zatem ekoprojektowanie.
– To jednak długi i skomplikowany proces, połączony z dużym wysiłkiem i przestrzeganiem konkretnych standardów. Dotyczy on każdego etapu powstawania budynku, aby nie tylko ograniczyć zużycie energii, ale też wybierać materiały, które będzie można potem powtórnie wykorzystać. Myślę, że warto dziś edukować społeczeństwo w zakresie ekologii. Takie hasła jak „zielony taras” czy „zielony dach” są bardzo nośne marketingowo, ale zdecydowanie niewystarczające. Potrzebujmy nowego podejścia do projektowania całych dzielnic. Ogromną rolę mają do odegrania politycy, bo to od nich zależy poprawa planowania przestrzennego w Polsce – apeluje Krzysztof Faber. Na szczęście są pewne pozytywne sygnały zmian.
– Od przyszłego roku obowiązywać będą ostrzejsze wymogi dotyczące np. konieczności używania większej ilości zielonej energii w budynkach. Widzimy, że w nowych inwestycjach pojawia się coraz więcej elementów ekologicznych. Ważnym celami są eliminacja hałasu i dbanie o czystość powietrza, a zielone dachy pomagają zmniejszać efekt miejskiej wyspy ciepła w upalne dni. Są już nawet ogródki działkowe powstające na dachach, które mieszkańcy mogą wynajmować i uprawiać w nich owoce czy warzywa. Pamiętajmy, że wiele zależy od klientów. To oni stawiają wymagania, wydając pieniądze, i to od nich rozpoczyna się prawdziwa zmiana w kierunku ekologii – podkreśla Mariusz Ścisło.
Potwierdzają to zresztą badania wśród mieszkańców nowych osiedli.
– Niedawno przeprowadziliśmy ankietę wśród pięciuset takich osób. Aż 88% z nich twierdziło, że kwestie ekologiczne są dla nich ważne, choć na razie tylko nieco ponad połowa byłaby gotowa zapłacić więcej za to, by mieszkać tam, gdzie zastosowano rozwiązania przyjazne środowisku. Jednak często zakup droższej nieruchomości „eko” może później oznaczać niższe bieżące wydatki. Oszczędności dotyczą m.in. mniejszego zużycia wody, jeśli np. zbiera się deszczówkę, oraz energii – jeśli zainstalujemy panele fotowoltaiczne, obniżymy znacznie rachunki za prąd – przekonuje Marcin Kawecki z Otodom.
W Polsce brakuje konkretnych regulacji, wiele zależy więc od inwestorów. Wygospodarowanie na posiadanym gruncie miejsca pod tereny zielone oznacza potencjalnie mniejsze wpływy ze sprzedaży mieszkań, ale równocześnie sprawia, że osiedle jest dużo atrakcyjniejsze.
– Gdy przeprowadzaliśmy sześć lat temu badania, wynikało z nich, że kwestie ekologiczne nie są dla wielu osób na tyle ważne, aby skłonić je do zapłacenia wyższej ceny. Sądzę jednak, że teraz wyniki byłyby już inne. Sporą popularnością cieszą się np. coraz tańsze i łatwo dostępne panele fotowoltaiczne. Montuje się je nawet na balkonach, dzięki czemu także właściciele mieszkań mogą mniej płacić za prąd – podpowiada Anna Czub z Galerii Venis. Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej instalują takie panele na dachach, korzystając z dofinansowania i preferencyjnych kredytów. W ten sposób ekologia idzie w parze z ekonomią.
Sporym wyzwaniem jest takie projektowanie osiedli, aby w mieszkaniach – mimo coraz cieplejszych lat – nie było potrzeby instalowania klimatyzacji. Zwiększa ona oczywiście komfort w gorące dni, ale oznacza większe zużycie prądu, co na pewno niewiele ma wspólnego z ekologią, a i dla domowych finansów jest dodatkowym obciążeniem.
Projektowanie w zgodzie z naturą dotyczy dziś zarówno inwestycji mieszkaniowych, jak i biurowych. To zresztą ważny element, jeśli chcemy zachęcić pracowników do tego, by wracali do biur mimo pandemii.
– Przestrzeń wokół biurowca ma duże znaczenie. Może być swoistą enklawą, która pozwoli na odpoczynek i kontakt z naturą. W jednej z inwestycji mamy nawet boiska do siatkówki czy koszykówki, aby pracujący w biurach mieli w czasie przerwy możliwość aktywności fizycznej – mówi Piotr Kozłowski z Echo Investment. Paradoksalnie to właśnie pandemia stała się szansą, aby budując, zwracać dużą większą uwagę zarówno na ochronę środowiska, jak i nasze samopoczucie. A obie te kwestie idą ze sobą w parze.
Partnerem artykułu jest Otodom.
„Salon. Nowe wizje mieszkania” mogą Państwo zamówić pod tym adresem.