Firma doradcza REAS szacuje, że w sześciu największych aglomeracjach na kupca czeka ponad 36 tys. mieszkań. Na początku roku było ich około 30 tys. Deweloperzy zwiększyli w tym roku sprzedaż, ale ofertę poszerzyli jeszcze bardziej. Ponownie włączyli do niej mieszkania wycofane w czasie największego załamania popytu. Odmrażają inwestycje przygotowane przed 2009 r. i odłożone na lepsze czasy. W ciągu 8 miesięcy, według GUS, zaczęli budowę 42 tys. mieszkań. To aż o 72,2 proc. więcej niż rok temu.
Rzeczywistość jest może mniej różowa, niżby wynikało ze statystyk. – Rozpoczęcie inwestycji polega czasem na założeniu dziennika budowy i wykopaniu dziury w ziemi. Po to, żeby pozwolenie na budowę, wydane dwa lata temu, nie wygasło – zauważa Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment. Ogłoszeń o nowych projektach wyraźnie jednak przybyło. Przyjmowane są rezerwacje na mieszkania, które mają powstać. Sprzedaż rośnie wolniej niż inwestycje i deweloperzy budują mieszkania po części „na skład”. Zapowiada to coraz większy wybór. W przyszłym roku rynek mieszkaniowy będzie należał do klientów jeszcze bardziej niż teraz.
Metraż jak w PRL
Deweloperzy wyciągnęli wnioski z załamania sprzedaży i mniejszej niż przed kryzysem zdolności kredytowej kupujących. Proponują ofertę na cięższe czasy. – W większości odwieszonych inwestycji zmieniono strukturę mieszkań. Przeprojektowano je ze standardu wyższego na podstawowy, zwiększono udział lokali małych – mówi Artur Pietraszewski z firmy Premedium Marketing Nieruchomości. Tylko małe mieszkania mają dziś powodzenie. – Kupujący najszybciej decydują się na lokale dwupokojowe o powierzchni 39 m kw. i trzypokojowe, 49-metrowe – twierdzi dyr. Teresa Witkowska z firmy deweloperskiej RED Real Estate Development.
W oddawanych w tym roku domach takie lokale to jeszcze rzadkość. Budowę ich zaczynano na ogół dwa lata temu (a przygotowywano odpowiednio wcześniej), kiedy mało kto przewidywał powrót do metrażu z czasów PRL. Mieszkania deweloperskie oddane do użytku w pierwszej połowie br. mają jeszcze średnio 68,1 m kw. powierzchni. – Tymczasem z naszych badań wynika, że klienci poszukiwali w tym czasie metrażu o 16,6 m mniejszego. Można powiedzieć, że oferta była o jeden pokój za duża – uważa Katarzyna Siwek z firmy Home Broker. Na budowach nowo rozpoczynanych już takiej nadwyżki nie ma.
Druga zmiana to koncentracja budownictwa na peryferiach miast. Nie dlatego oczywiście, że takie są preferencje potencjalnych kupców. Z badań przeprowadzanych co roku podczas targów mieszkaniowych wynika, że w Warszawie najwięcej osób chciałoby mieszkać na Mokotowie. Ale na Białołęce można kupić tyle samo metrów o połowę taniej i kryterium cenowe decyduje. We Wrocławiu najbardziej cenione są lokalizacje w Śródmieściu, ale w dzielnicy Fabryczna nowe mieszkania są nawet dwa razy tańsze. Deweloperzy konkurują dziś przede wszystkim ceną. Dlatego budują na niedrogich, peryferyjnych gruntach, które nie windują im kosztów.
Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na peryferiach warto zajrzeć na stronę internetową miasta albo dzielnicy. Zobaczyć, jakie w wybranej okolicy planowane są inwestycje poprawiające dojazd do centrum. Jeśli mają powstawać tylko osiedla, jest ryzyko, że sporą część życia spędzimy w korkach.
Kolejną zmianą jest większe różnicowanie cen w tym samym budynku. Więcej płaci się za ładny widok z okna, lepsze doświetlenie mieszkania, wyższą kondygnację. W inwestycji Młoda Praga przy ul. Ostrobramskiej w Warszawie metr mieszkania na najwyższym 14 piętrze kosztuje 9 tys. zł, podobnej wielkości mieszkania na 5 piętrze – 7,7 tys. zł, a na parterze – 7 tys. zł. Tam zwykle są lokale najtańsze.
Przede wszystkim ma być tanio
Wprowadzane przez deweloperów zmiany – a także spadek cen wielu materiałów budowlanych i robót – przyniosły rezultaty: powstające teraz mieszkania są wyraźnie tańsze niż dwa, trzy lata temu. Łukasz Madej szacuje łączne koszty budowy na peryferiach Warszawy, razem z marketingiem, na około 4 tys. zł za metr. Cena 5 tys. zł, pojawiająca się w nowych ofertach, zapewnia deweloperowi ciągle niezłą marżę.
Bliżej centrum jest drożej, ale stołeczna średnia również spada. – Metr mieszkania wprowadzonego do oferty przez deweloperów w drugim kwartale tego roku kosztuje w Warszawie średnio 7,6 tys. zł – szacuje Katarzyna Kuniewicz z firmy REAS. Dwa lata temu taki metr w nowo budowanym domu był przeciętnie, według REAS, o 1,4 tys. droższy.
Od dawna doradzamy, żeby kupować mieszkania gotowe: tylko akt notarialny daje pełną gwarancję, że nie utopimy pieniędzy w inwestycji nieudacznika albo oszusta. Ale budowane dopiero mieszkania są tańsze niż pustostany i mają większe wzięcie. Ryzyko związane z takim zakupem nie będzie duże, jeśli deweloper zbuduje dom za pieniądze z banku (patrz ramka). Zawsze jednak trzeba sprawdzić i dewelopera, i inwestycję.
Decydując się na mieszkanie, które dopiero powstaje, kupujemy kota w worku: foldery reklamowe pokazują tylko zalety projektów. Słabe strony musimy odkryć sami. Projekt mieszkania i dokumentację warto skonsultować z fachowcem. Klient nie zauważa czasem oczywistych wad. Zdarzało się, że w mieszkaniu, reklamowanym jako apartament, sypialnię zaprojektowano w ten sposób, że przy żadnej ścianie nie przewidziano miejsca na łóżko. Mimo to na mieszkania takie znaleźli się kupcy.
Ważne jest sąsiedztwo budynku. Dlatego warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania (jeśli został uchwalony). Przy braku planu informacje o przeznaczeniu okolicznych terenów można znaleźć w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które ma każda gmina. Deweloper nie powie, że w sąsiedztwie powstanie droga szybkiego ruchu albo oczyszczalnia ścieków.
Warto się dowiedzieć (z księgi wieczystej albo z odpisu z tej księgi), czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy użytkownikiem wieczystym. W tym drugim przypadku trzeba się liczyć z coroczną opłatą za wieczyste użytkowanie, która może być sporym wydatkiem.
Pustostany czekają na przecenę
Dla tych, którzy chcą kupić gotowe mieszkanie, rynek ma dziś sporą ofertę. Firma REAS szacuje, że w domach oddanych przez deweloperów do użytku w sześciu największych aglomeracjach pozostało jeszcze do wzięcia 9,6 tys. mieszkań. O ponad 2 tys. więcej niż przed rokiem.
Część z nich znajduje się w domach o tzw. popularnym standardzie, w gorszych lokalizacjach. Płaci się wtedy ceny, które dwa lata temu były nie do pomyślenia. W Warszawie metr kosztuje czasem 4,7–5 tys. zł, w Gdańsku i Gdyni nawet mniej niż 4 tys. zł (według ogłoszeń deweloperów). To niewiele więcej, niż wynoszą koszty budowy. Czasem mniej, kiedy kupowane są ostatnie lokale w budynku. Ceny są jak na wyprzedaży i warto sobie zadać trud wyszukania dobrej okazji.
Ale większość pustostanów to mieszkania duże i drogie. Sprzedają się najgorzej, czekają na kupca często od dwóch lat. Na stronach internetowych deweloperów na ogół nie ma informacji, ile takie resztówki kosztują. Cenę trzeba negocjować z biurem sprzedaży. Według pośredników deweloperzy dają rabaty rzędu 10–20 proc. Potencjalni kupcy liczą jednak na większe upusty.
– Niedawno pośredniczyłem w sprzedaży 140-metrowego apartamentu, jeszcze niewykończonego, w dobrej lokalizacji w Warszawie – mówi Waldemar Kania, właściciel firmy Mansion&House. – Metr kosztował 9 tys. zł. Pierwszy właściciel płacił deweloperowi po 13,2 tys. za metr. Musiał mieszkanie sprzedać, bo nie mógł spłacić kredytu. Klienci z dużą gotówką polują dziś na takie okazje.
Na razie nie słychać, żeby deweloperzy decydowali się na obniżki o 1/3. Być może będą jednak musieli: ceny mieszkań w apartamentowcach często nie odpowiadają ich wartości. W wielu przypadkach są to pseudoapartamenty, z cenami wywindowanymi w czasie mieszkaniowego boomu. Bańka spekulacyjna pękła i dziś szczególnie nie ma powodu, żeby przepłacać.
Deweloperzy mają też sporo gotowych mieszkań, z których klienci zrezygnowali, bo np. bank odmówił im kredytu albo stracili pracę. Spółka redNet Consulting szacuje, że w siedmiu największych miastach Polski zwroty sięgały przy końcu sierpnia 16,1 proc. zarezerwowanych mieszkań. Spora ich część to lokale traktowane przez kupujących jako inwestycje: miały być po pewnym czasie sprzedane z zyskiem albo wynajmowane. Kryzys na rynku nieruchomości przekreślił nadzieje na zrobienie dobrego interesu (czynsze też spadają). Pustostany te znajdują się na ogół w dobrych lokalizacjach i zasługują na uwagę osób, które poszukują wyłącznie mieszkań gotowych.
Luksus musi poczekać
Wśród rozpoczynanych w tym roku inwestycji apartamentowców jest bardzo mało. Odmraża się tylko nieliczne projekty przygotowane przed kryzysem. Powierzchnie są też na ogół skromniejsze niż kilka lat temu. Spółka Belgravia Residence buduje w Warszawie na Saskiej Kępie apartamenty o metrażu od 40 do blisko 100 m kw. Na świecie uważa się, że mieszkania tej klasy powinny mieć co najmniej 100 m kw. Polscy doradcy inwestycyjni ustawiają poprzeczkę niżej. – Minimalna powierzchnia apartamentu to 70 m kw. – twierdzi Artur Pietraszewski. Nawet przy takim założeniu mieszkanie o powierzchni 40 m kw. nie jest apartamentem, nawet jeśli znajduje się w luksusowym budynku i ma dobrą lokalizację.
W nowo powstających domach reklamowanych jako apartamentowce ceny metra zaczynają się od 5,3 tys. zł (w Gdyni) lub od 5,8 tys. (w Warszawie). Ogromna większość tej oferty to po prostu mieszkania o podwyższonym standardzie. Deweloperzy mają duże zapasy takich lokali i rzadko decydują się na budowę nowych.
Dla ludzi bardzo zamożnych powstają osiedla luksusowych rezydencji, na które, według deweloperów, są amatorzy także w trudnych czasach. Ekskluzywne posiadłości budowane są w miejscach pełnych zieleni, a jednocześnie z dogodnym dojazdem do miast. W okolicy znajdują się pola golfowe, korty tenisowe, spa, stadnina koni. Czasem trafi się nawet lotnisko dla małych samolotów, jak w przypadku kompleksu Mazury Residence. – Luksusowe nieruchomości są bardziej odporne na zawirowania na rynku finansowym niż pozostałe – uważa Beata Hebel z firmy doradztwa finansowego Infinite Investment. Takie osiedla powstają koło Warszawy (rezydencje w Walendowie, Konstancin Gardenville, Wille nad Zalewem), Krakowa (Valley Golf Village) i Gdyni (Tesoro Ivory Residences). Domy mają średnio 400 m kw., stawiane są na dużych działkach. Ceny zaczynają się od 1,5 mln zł, dochodzą do 9,5 mln zł.
Mocną stroną tegorocznej oferty deweloperów jest różnorodność. Ta sama firma buduje często najtańsze mieszkania na peryferiach, komfortowe w centrum i wille pod miastem. U dewelopera, który ma dobrą opinię na rynku, każdy może znaleźć to, czego potrzebuje. Firmom zróżnicowanie oferty ułatwia zaś dostosowanie się do oczekiwań potencjalnych kupców.
Rok temu analitycy przepowiadali, że zamrożenie inwestycji spowoduje ogołocenie rynku z mieszkań i wzrost ich cen. Miało być drożej nawet o 10 proc. Jest odwrotnie – ceny spadają. Ożywienie inwestycyjne i skromniejszy standard budowanych mieszkań zapowiadają utrzymanie się tendencji spadkowej, a w najgorszym razie stabilizację cen. Wielcy deweloperzy przyznają, że ich marże są nadal niezłe (w ubiegłym roku wynosiły 33 proc.). Jednocześnie ceny są bardziej zbliżone do kosztów i realnej wartości mieszkań. Mamy dobry czas do robienia mieszkaniowych zakupów.
Urszula Szyperska
Jak ograniczyć ryzyko?
Jeśli zamierzamy kupić mieszkanie w budowie, jednym z pierwszych pytań zadanych deweloperowi powinno być: który bank finansuje tę inwestycję? Inwestor ma obowiązek przedstawić dokumenty potwierdzające finansowanie przez bank. Kredytowanie budowy ogranicza ryzyko przerwania jej z powodu braku pieniędzy i zapewnia kontrolę nad jej przebiegiem. Banki kredytują teraz ponad połowę inwestycji mieszkaniowych i nie jesteśmy skazani na deweloperów budujących za przedpłaty klientów. Jeśli zdecydujemy się na mieszkanie powstające za pieniądze dewelopera i przyszłych właścicieli, ryzykujemy więcej. Polskie prawo nie chroni klientów dewelopera. Odzyskają w najlepszym razie część wpłaconych pieniędzy. W takich przypadkach trzeba wyjątkowo starannie prześwietlić i dewelopera, i rozpoczynaną przez niego inwestycję.
Eksperci z Home Broker radzą:
• wybierać firmy, które mają na koncie kilkanaście zakończonych inwestycji (albo kilka dużych);
• dawać pierwszeństwo inwestycjom spółek giełdowych, w których finansowanie jest bardziej przejrzyste. Nieco mniej korzystnym wariantem jest spółka akcyjna. Najbardziej ryzykowne są spółki komandytowe/cywilne i firmy osób fizycznych;
• sprawdzić w księdze wieczystej, czy deweloper jest właścicielem albo wieczystym użytkownikiem gruntu i czy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo roszczeniami;
• sprawdzić, czy deweloper ma pozwolenie na budowę, i zapoznać się z zawartymi w tej decyzji informacjami o budynku i jego otoczeniu;
• umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu notarialnego.
Umowę proponowaną przez firmę deweloperską warto skonsultować z prawnikiem, bo zwykle zabezpiecza tylko własne interesy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów znalazł we wzorcach umów deweloperskich ponad 200 niedozwolonych klauzul, naruszających interesy klientów (rejestr można znaleźć na stronie www.uokik.gov.pl). Klauzule wpisane do rejestru można podważać. Jeśli np. chcemy zrezygnować z kupna mieszkania, a w umowie przewidziana jest w takim przypadku wysoka kara, możemy się powołać na niedozwolony charakter tego postanowienia i dochodzić roszczeń w sądzie.