Deweloperzy upadają rzadko, ale z hukiem, pozostawiając klientów bez mieszkań i z niewielką szansą na odzyskanie pieniędzy. Spółka MNE Investment upadła niedawno nietypowo, bo nikt z tego powodu nie będzie płakał. Spółka, w której 100 proc. udziałów ma australijska firma deweloperska Opal Property Developments, jest właścicielką Loftów u Scheiblera, pierwszych w Polsce mieszkań w starej fabryce. Przebudowa na lofty dawnej przędzalni bawełny w Łodzi, zbudowanej w XIX w. przez Karola Scheiblera, zakończyła się dwa lata temu. Kto mieszkanie kupił, tego kłopoty inwestora nie interesują. Problem w tym, że klienci nie dopisali. Według łódzkich pośredników, deweloper sprzedał zaledwie około 30 proc. oferty.
A zapowiadało się, że mieszkania w zabytkowej przędzalni będą hitem. Sześć lat temu, kiedy zaczynała się sprzedaż, przed biurem dewelopera stała kolejka jak w czasach PRL. W ciągu sześciu dni 408 loftów, wszystko, co deweloper oferował, zostało zarezerwowanych. Tyle że świetna passa nie trwała długo. Dwa lata później banki zaczęły przykręcać kurki z kredytami, cudzoziemcy przestali się interesować polskimi nieruchomościami, rynek się załamał. Odpływ klientów odczuli wszyscy deweloperzy, ale z loftów zrezygnowała większość. Australijska spółka budowała głównie za kredyt bankowy i bardzo kiepska sprzedaż była dla niej katastrofą. W kwietniu złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości.
– Wiele osób kupiło lofty, żeby je szybko odsprzedać, często jeszcze w trakcie budowy. Kto się nie pospieszył, dostaje dziś za metr na wtórnym rynku około 4,5 tys. zł. Na ogół tyle, ile zapłacił deweloperowi. Część loftów jest wynajmowana, albo indywidualnie, albo za pośrednictwem powołanej w tym celu spółki Loft Aparts – mówi Paweł Marczyk z łódzkiego oddziału firmy Home Broker, który pośredniczył w sprzedaży prawie stu takich mieszkań.
Idea loftów
W ostatnich latach o powodzeniu przedsięwzięcia decyduje cena: przede wszystkim musi być tanio. Ceny Loftów u Scheiblera zaczynały się sześć lat temu od 3,5 tys. zł za metr, przeciętnej dla Łodzi. Kiedy sukces finansowy wydawał się pewny, podniesiono je do 6–7 tys. za metr. Dwa lata później, kiedy rynek się załamał, takie ceny były już w Łodzi nie do przyjęcia.
Mieszkanie, które ma się dobrze sprzedać, powinno być także nieduże. Warunek ten jest sprzeczny z samą ideą loftów, urządzanych w pofabrycznych halach, na wielkich powierzchniach. Moda na nie narodziła się w połowie ubiegłego wieku w Nowym Jorku i innych miastach amerykańskich, z których wyprowadzono przemysł. Za niewielkie pieniądze artyści urządzali w opuszczonych budynkach pracownie i mieszkania. Bardziej przypominające squaty niż lofty, które stały się popularne wśród ludzi zamożnych. Ale nadal były to mieszkania duże, z otwartą przestrzenią.
Łódzkie lofty są inne: to mieszkania w stylu industrialnym, wbudowane w zabytkową fabryczną halę. Wymagają podobnych nakładów jak nowe budownictwo i mają podobne powierzchnie (najmniejsze – niewiele ponad 40 m kw.).
– Gdybym sprzedawał lofty o powierzchni 300 m, znalazłbym kupca na trzy albo cztery. Powodzenie mają głównie najmniejsze, 35-metrowe – twierdzi Zygmunt Stępiński, dyrektor generalny Green Development, inwestora Loftów de Girarda w Żyrardowie. Jeśli doliczyć antresolę, w praktyce jest to mieszkanie 50-metrowe.
Żyrardowskie lofty nazwano tak na cześć Filipa de Girarda, francuskiego wynalazcy, pierwszego dyrektora technicznego fabryki lnu, zbudowanej w tym mieście. A właściwie w osadzie, która w XIX w. nie nazywała się jeszcze Żyrardowem. Na przełomie XIX i XX w. miejscowa fabryka była największym producentem lnu w Europie. Po dawnej świetności pozostały imponujące, znakomicie zaprojektowane budynki z elewacjami z czerwonej cegły. Na ogół puste. 15 lat temu fabryka upadła, podobnie jak większość państwowych zakładów włókienniczych. Upadek wielkiego pracodawcy to zawsze cios, ale dla Żyrardowa, miasta, które powstało wokół jednej fabryki, szczególnie bolesny.
– Szansą dla Żyrardowa są lofty, nowa funkcja dla budynków, którym grozi zagłada. Tylko tutaj zachowała się w całości osada fabryczna z połowy XIX w., jedyna tego typu na świecie. Żyrardów jest wymarzonym miejscem dla ludzi otwartych na nowe trendy, doceniających czyste środowisko, sąsiedztwo Bolimowskiego Parku Krajobrazowego – zachwala dyr. Zygmunt Stępiński. Były wieloletni szef miesięcznika „Murator” i społecznik widzi w Żyrardowie idealne miasto satelitę Warszawy. Zwłaszcza że po zakończeniu modernizacji linii kolejowej do centrum stolicy będzie się jechało około 20 minut.
Lofty są też szansą dla inwestora, polsko-kanadyjskiej spółki Green Development, która kupiła cztery kolejne budynki fabryczne i chce zarobić na ich adaptacji. Problem w tym, czy będzie na ten towar kupiec. Ze 172 loftów sprzedano 96. Jak na dobiegającą końca inwestycję, niezbyt wiele. Ale jeśli dodać, że budowa przeciągnęła się aż o trzy lata, wynik nie jest zły. Deweloper tłumaczy zwłokę przejęciem banku finansującego inwestycję przez inny, który finansowania odmówił, i koniecznością ponownego starania się o kredyt. W takich sytuacjach klienci na ogół wycofują swoje pieniądze. W Żyrardowie zdecydowali się poczekać. W sierpniu budynek ma być zgłoszony do użytkowania.
Metr loftu de Girarda kosztuje 5,8–7,2 tys. zł. Jak na Żyrardów – dużo. Płaci się jednak za metraż parteru, bez antresoli, która powiększa powierzchnię mieszkania średnio o 40 proc.
Lofty znajdują się w stuletnim budynku dawnej Nowej Przędzalni, z pomieszczeniami o wysokości 4,7 m, ogromnymi oknami (3,7 m wysokości). Odsłonięte elementy konstrukcyjne, stare instalacje, metalowe detale nadają mieszkaniom industrialny, surowy charakter. Podobnie jak stalowa konstrukcja antresoli. Wyjątkowy charakter jest zaletą, ale i ograniczeniem: trzeba taki przemysłowy styl lubić.
Stare mury
Wszystko wskazuje na to, że amatorów nie brak. W Krakowie adaptowano na lofty zabytkowy młyn Ziarno, w Poznaniu – koszary XV Pułku Ułanów Poznańskich. We Wrocławiu dobiega końca przebudowa wnętrz XIX-wiecznej destylarni i magazynów win braci Wolf. Z wyjątkowym szacunkiem dla zabytku urządzono lofty w spichlerzu w pruskich koszarach w Gliwicach. Zachowano nie tylko stare mury i konstrukcję, ale także drewniane stropy, podłogi, autentyczne okna. Od wewnątrz dodano jednak dodatkowe okna – zabezpieczają mieszkania przed utratą ciepła i hałasem.
Współautorem projektu tej inwestycji jest architekt Przemo Łukasik, można powiedzieć – ojciec polskich loftów. 10 lat temu zaadaptował na swój dom lampiarnię nieczynnej kopalni węgla w Bytomiu. Z okien tego domu, zawieszonego kilka metrów nad ziemią, widać szyb Bolko, dlatego nazwany został Bolko loftem. Dziś jest jedną z ikon polskiej architektury.
W Warszawie pierwsze lofty powstaną na terenie dawnej wytwórni wódek Koneser na Pradze, kolejnej fabryki, która nie poradziła sobie na rynku i upadła. Prawie pięciohektarowy teren z zabudowaniami fabrycznymi z końca XIX w. kupiła sześć lat temu firma BBI Development NFI w wyniku przetargu, na którym była jedynym oferentem – wtedy nie wiadomo było nawet, jak ten teren można będzie wykorzystać.
Plan zagospodarowania przestrzennego został już uchwalony i na obszarze dawnej fabryki powstaje miasteczko Centrum Praskie Koneser. W budynkach zabytkowych, a także w nowo zbudowanych, będą mieszkania, biura, sklepy, restauracje, galerie sztuki. Odrestaurowano już Kordegardę i budynek administracyjny. Na lofty zaadaptowany zostanie budynek Mennicy (w latach 1923–52 w części zabudowań dawnego Polskiego Monopolu Spirytusowego mieściła się Mennica Państwowa, przeniesiona później na ulicę Żelazną).
– Powstanie 10 wyjątkowych ekskluzywnych loftów. Metr będzie kosztował około 12 tys. zł – mówi Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development NFI. Lofty potraktowano jako luksusowe uzupełnienie oferty, w której będzie w sumie 330 mieszkań, znajdujących się głównie w dwóch nowych budynkach, i sporo tańszych (około 8 tys. zł za m).
Warszawa jest wyjątkowo uboga w zabytkowe fabryki, wojna oszczędziła głównie Pragę. W innych miastach jeszcze są i często stoją puste, dewastowane i rozkradane przez złomiarzy. Dzięki modzie na lofty jakaś ich część może zostać uratowana.
Niestety, deweloperzy coraz częściej oferują produkt loftopodobny. Industrialny styl nadawany jest nowo budowanym mieszkaniom, które oferuje się jako soft lofty. Tak jest łatwiej – nie trzeba pracować pod okiem konserwatora zabytków. I co najważniejsze – nie trzeba budować tam, gdzie są zabytki, lecz można tam, gdzie łatwiej o kupca.