Inwestor, któremu powierzamy duże pieniądze, nie może być firmą krzak. Trzeba zebrać o nim jak najwięcej informacji. Niektóre znajdują się w materiałach reklamowych spółek, ale warto je zweryfikować.

Jeśli inwestor podaje, że ma certyfikat dewelopera, oznacza to, że został sprawdzony przez ekspercką kapitułę Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa (poprzednio: Krajowej Izby Budownictwa). Kapituła bada, jaka jest kondycja finansowa firmy, jakość jej inwestycji, dynamika sprzedaży. Certyfikat przyznawany jest na dwa lata, po czym firma prześwietlana jest ponownie. Takie świadectwo solidności bardzo ogranicza ryzyko kupujących mieszkania, chociaż zupełnie go nie wyklucza. Było kilka przypadków pozbawienia certyfikatu inwestorów, których sytuacja finansowa i reputacja podupadły. Na stronie internetowej PZPB (www.pzpb.internetdsl.pl) można przeczytać, że np. spółdzielnia PAX nie ma certyfikatu i nie ma prawa powoływać się na niego w swoich materiałach reklamowych.

Certyfikaty ma zaledwie 33 inwestorów (którzy – patrz niżej), większość musimy więc prześwietlić sami.

Sprawdzanie warto zacząć od Krajowego Rejestru Sądowego. W Centralnej Informacji w Warszawie (ul. Ostrobramska 75 C) albo w oddziale KRS dowiemy się, czy nie trafiliśmy na niewypłacalnego dłużnika (informację można też otrzymać pocztą).

Powinniśmy także zażądać od inwestora, by pokazał pozwolenie na budowę i wypis z księgi wieczystej. Nie dotyczy to, oczywiście, sytuacji, kiedy firma uprzedza, że nie ma jeszcze pozwolenia i przyjmuje tylko rezerwacje.
– Radzę także porozmawiać z mieszkańcami domów zbudowanych przez dewelopera, od którego chcemy kupić mieszkanie. Zapytać, czy dotrzymał terminu oddania domu, jaka jest jakość robót – dodaje prof. Zofia Bolkowska z eksperckiego zespołu PZPB.

W reklamach inwestorów można też znaleźć logo Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Należy do niego 65 firm, na ogół mocnych kapitałowo i renomowanych. Logo związku jest dla klienta wskazówką, że inwestor zobowiązał się do przestrzegania kodeksu dobrych praktyk (PZFD przyjął go dwa i pół roku temu). Jedną z podstawowych zasad kodeksu jest równe traktowanie stron. W praktyce oznacza to, że np. kara za zwłokę w oddaniu mieszkania do użytku powinna być taka sama jak za opóźnienia we wpłacaniu pieniędzy na budowę. Warto o tym przypominać deweloperom przy podpisywaniu umowy, bo o tej równości stron zapomina się nawet w dobrych firmach.

Czasem w ogłoszeniu jest informacja, że inwestycja jest ubezpieczona w Towarzystwie Ubezpieczeń Wzajemnych Bezpieczny Dom. Oznacza to, że jeśli z jakichś powodów przeniesienie własności mieszkania albo domu opóźni się o ponad 8 miesięcy, kupujący będzie mógł wystąpić do TUW o odszkodowanie. Pieniądze na ten cel będą pochodziły ze składek firm – członków Towarzystwa. Na razie klienci deweloperów nie są zainteresowani odszkodowaniami – wolą poczekać na zakończenie inwestycji.

Kupowanie mieszkania od firmy, która dopiero pojawia się na rynku, jest bardzo ryzykowne. Czasem są to inwestorzy jednorazowi – chcą zarobić i zniknąć z rynku. Nowa firma musi zapracować na wiarygodność. Zaufanie do niej zwiększyłby np. rachunek powierniczy. Klient wpłaca pieniądze na taki rachunek, a bank wypłaca je deweloperowi albo po zakończeniu inwestycji (rachunek zamknięty), albo w trakcie robót – w miarę ich postępu (rachunek otwarty). Odradzamy podpisywanie umów z nowymi deweloperami, którzy nie stosują takiego rozwiązania i żądają dużych wpłat przed rozpoczęciem robót.

Pierwsza rata nie powinna być wysoka! Jeśli przekracza 30 proc. ceny mieszkania, oznacza to zwykle, że firma ma niewiele własnych środków.
Solidnymi inwestorami są na ogół stare, renomowane spółdzielnie mieszkaniowe. Budują jednak coraz mniej. Po fali bankructw, która przetoczyła się w ostatnich latach, członkowie spółdzielni nie zgadzają się na zaciąganie kredytów i protestują przeciw nowym inwestycjom w ogóle.

Pojawiają się małe firmy, które działają jak deweloperzy, ale występują pod spółdzielczym szyldem, który jest wygodniejszy dla inwestora. W takiej spółdzielni nic nie jest pewne: ani termin oddania mieszkania, ani jego cena. Po jakimś czasie spółdzielnia zawiadamia, że trzeba dopłacić dodatkową, sporą z reguły kwotę i jest to zgodne z prawem. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że trzeba pokryć pełne koszty budowy bez względu na to, jakie one będą. Dlatego doradzamy maksymalną ostrożność. Przede wszystkim przy podpisywaniu umowy. 


Dobra umowa

Eskpert radzi - Dyr. Barbara Pużańska z Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa radzi, jak zadbać o swoje interesy w umowie z deweloperem

Umowę przedwstępną trzeba przeczytać uważnie, dlatego radzę zabrać ją do domu. Najlepiej, jeśli zostanie skonsultowana z prawnikiem.


W umowie powinny się znaleźć:

oświadczenie inwestora, że jest właścicielem działki, na której zbudowany zostanie dom,
zobowiązanie, że przeniesie na kupującego własność mieszkania razem z udziałem we własności działki i budynku,
termin przeniesienia własności i podpisania aktu notarialnego,
dokładny opis mieszkania, tj. jego powierzchni, rozkładu, użytych materiałów, usytuowania w budynku,

ostateczna cena lokalu i harmonogram wpłat jeśli raty mają być waloryzowane, zasady powinny być jasno określone (np. według wskaźnika cen w budownictwie, podawanego przez GUS),

kary umowne za niedotrzymanie terminu przekazania mieszkania. Umowę przedwstępną radzę zawierać w formie aktu notarialnego. Może być wtedy podstawą do dochodzenia w sądzie zawarcia umowy ostatecznej.